Immobilie oder ETF:
der ehrliche Vergleich aus Anlegersicht.
Diese Frage fällt in fast jedem Erstgespräch, meistens in der ersten Viertelstunde: „Wäre ein ETF nicht einfacher?“ Meine Antwort überrascht viele: Ja, wäre er. Einfacher heißt aber nicht besser für dein Eigenkapital. Hier ist der Vergleich, den ich mir in meiner Zeit im Capital Markets Sales selbst gewünscht hätte, ohne Lagerdenken und ohne die üblichen Verkäufer-Rechnungen.
Vorweg: Das hier ist kein Entweder-oder-Text
Ich verdiene mein Geld mit Immobilien, das sollst du beim Lesen wissen. Trotzdem wirst du hier keinen Verriss von ETFs finden: Breit gestreute Indexfonds sind eine der besten Erfindungen für Privatanleger, und viele meiner Kunden besparen neben ihrer Wohnung ein Depot. Die Frage ist nicht, welche Anlage „gewinnt“. Die Frage ist, welche Aufgabe jede der beiden in deinem Vermögensaufbau übernimmt. Dafür lohnt der Blick auf fünf Punkte, an denen sich die beiden wirklich unterscheiden.
- ◆In Minuten eingerichtet, jederzeit verkäuflich
- ◆Breit gestreut über tausende Unternehmen
- ◆Abgeltungsteuer auf Gewinne, unabhängig von der Haltedauer
- ◆Sichtbare Schwankungen: 30–50 % Rücksetzer kommen vor
- ◆Bank finanziert mit, Eigenkapital arbeitet auf der fünffachen Summe
- ◆Die Miete deines Mieters zahlt die Rate mit
- ◆AfA senkt die Steuer, Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei
- ◆Klumpenrisiko: ein Objekt, ein Standort, nicht kurzfristig verkäuflich
Punkt 1: Aufwand und Verfügbarkeit, der ETF gewinnt deutlich
Ein ETF-Sparplan ist in zwanzig Minuten eingerichtet und läuft dann von allein. Verkauf? Zwei Klicks, Geld nach zwei Tagen auf dem Konto. Eine vermietete Wohnung dagegen will gefunden, geprüft, finanziert, vermietet und verwaltet werden; verkauft ist sie in Monaten, nicht Minuten. Wer diesen Unterschied kleinredet, berät schlecht. Der Aufwand lässt sich delegieren (Verwaltung, Vermietungsservice), aber er verschwindet nicht, er wird zu Kosten, die in die Kalkulation gehören.
Punkt 2: Der Kredit-Hebel, warum die Immobilie das Bild dreht
Jetzt kommt der Punkt, an dem die Immobilie eine Eigenschaft ausspielt, die keine andere Anlageklasse für Privatanleger hat: Banken finanzieren sie. Keine Bank leiht dir zu Immobilienkonditionen 180.000 € für einen ETF-Kauf. Für eine solide vermietete Wohnung bekommst du genau dieses Darlehen, weil die Immobilie selbst als Sicherheit dient, und die Miete deines Mieters bezahlt einen großen Teil der Rate. Dein Eigenkapital von vielleicht 40.000 € arbeitet dann nicht auf 40.000 €, sondern auf über 200.000 €. Eine Wertsteigerung von 2 % auf die ganze Wohnung sind 4.000 €, bezogen auf dein eingesetztes Kapital sind das 10 %, vor Kosten. Dieser Mechanismus heißt Leverage, und er wirkt in beide Richtungen: Er vergrößert Gewinne wie Verluste. Deshalb steht und fällt alles mit der Objektqualität und einer Finanzierung, die zu deinem Leben passt.
Punkt 3: Steuern, Abgeltungsteuer beim ETF, AfA und 10-Jahres-Frist bei der Wohnung
- ◆ETF: Auf Ausschüttungen und Verkaufsgewinne fällt Abgeltungsteuer an, bei Aktienfonds gemildert durch die Teilfreistellung. Dazu kommt die jährliche Vorabpauschale. Alles automatisch, alles unkompliziert, aber die Haltedauer ändert daran nichts: Auch nach 30 Jahren ist der Gewinn steuerpflichtig.
- ◆Vermietete Wohnung: Laufende Überschüsse werden mit deinem persönlichen Steuersatz besteuert, aber die AfA und die Schuldzinsen drücken diese Überschüsse gerade in den ersten Jahren oft unter null. Und nach zehn Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn nach aktueller Rechtslage komplett steuerfrei, ein Privileg, das im deutschen Steuerrecht in dieser Form nur Immobilien haben.
Punkt 4: Risiko, Kursschwankung beim ETF, Klumpenrisiko bei der Immobilie
Der ETF schwankt sichtbar. Wer 2008, 2020 oder 2022 investiert war, weiß, wie sich 30 bis 40 % Minus im Depot anfühlen, auch wenn sich die Märkte bisher stets erholt haben. Die Immobilie zeigt dir keinen Tageskurs, das macht sie psychologisch angenehmer, aber nicht risikolos: Dein Geld steckt in einem einzigen Objekt, an einem Standort, mit einer Eigentümergemeinschaft und einem Mieter. Dieses Klumpenrisiko ist der Preis des Hebels. Der Unterschied zum Marktrisiko des ETF: Du kannst es vor dem Kauf aktiv verkleinern, durch Lageprüfung, Unterlagenprüfung und ehrliche Kalkulation. Beim ETF kannst du nur streuen und abwarten.
Punkt 5: Planbarkeit und Disziplin
Ein unterschätzter Faktor. Den ETF-Sparplan kann man jederzeit pausieren, plündern oder in Panik verkaufen, und genau das passiert in schwachen Marktphasen erstaunlich oft. Die Immobilie kennt diesen Ausweg nicht: Die Rate wird bezahlt, die Tilgung läuft, und nach 20 Jahren gehört dir ein abbezahlter Sachwert, ob die Börsenstimmung nun gut war oder schlecht. Für Menschen, die ihre eigene Disziplin realistisch einschätzen, ist dieser eingebaute Zwang ein echter Vorteil. Für Menschen, die ihre Flexibilität lieben, ist er eine Fessel. Beides ist legitim, es sollte nur vorher entschieden sein.
Beide Rechnungen sind bewusst vereinfacht und keine Prognose, sie zeigen den Mechanismus, nicht die Zukunft:
- ◆Weg ETF: 40.000 € einmalig in einen Welt-ETF, illustrativ 6 % p. a.: nach 15 Jahren rund 96.000 € vor Steuern; nach Abgeltungsteuer auf den Gewinn (mit Teilfreistellung) grob 85.000–87.000 €.
- ◆Weg Wohnung: 40.000 € Eigenkapital, Kaufpreis 200.000 € plus 23.140 € Nebenkosten, Darlehen also rund 183.000 € (illustrativ 3,8 % Zins, 2 % Tilgung). Nach 15 Jahren sind rund 74.000 € getilgt; bei konservativen 1,5 % Wertsteigerung p. a. ist die Wohnung etwa 250.000 € wert. Immobilienvermögen: rund 141.000 €, nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei realisierbar.
Nicht enthalten: laufender Cashflow (der je nach Miete und Rate leicht positiv oder negativ sein kann), Instandhaltung, Steuereffekte der AfA, dein Zeitaufwand, und auf der anderen Seite das Schwankungsrisiko des Depots. Der strukturelle Unterschied bleibt trotzdem sichtbar: Der Hebel lässt dasselbe Eigenkapital auf der fünffachen Summe arbeiten.
Meine Antwort: „und“, nicht „oder“
Wenn du mich nach einem Lagerurteil fragst, bekommst du keins. Was ich meinen Kunden tatsächlich rate, sieht meistens so aus: Die vermietete Wohnung übernimmt den gehebelten, langfristigen Kern des Vermögensaufbaus, finanziert, vermietet, mit klarem Zeithorizont jenseits der zehn Jahre. Daneben läuft ein ETF-Sparplan für Streuung und Liquidität, plus ein Notgroschen, der niemals investiert wird. Ob die Immobilie der erste oder der zweite Schritt ist, hängt an Bonität, Eigenkapital und Lebensplanung, genau das klären wir im Erstgespräch, bevor irgendjemand irgendetwas kauft. Die Grundlagen dazu findest du im Beitrag Immobilien als Kapitalanlage.
Der ETF ist die bequemste Anlage, die Immobilie die einzige mit eingebautem Kredit-Hebel. Wer beide für das nutzt, was sie können, muss sich nie für ein Lager entscheiden.
Häufige Fragen
Ist ein ETF nicht viel günstiger und einfacher als eine Immobilie?
Bei Kosten und Aufwand gewinnt der ETF klar: keine Kaufnebenkosten in relevanter Höhe, keine Verwaltung, jederzeit verkäuflich. Der Unterschied entsteht an anderer Stelle: Für einen ETF bekommst du keinen Kredit, für eine vermietete Wohnung schon. Dieser Hebel lässt dein Eigenkapital auf einer viel größeren Summe arbeiten, und genau deshalb kann die aufwendigere Anlage am Ende mehr Vermögen aufbauen.
Kann ich Immobilie und ETF kombinieren?
Das ist in den meisten Fällen sogar die sinnvollste Antwort. Die vermietete Wohnung liefert den kreditgehebelten, schwankungsarmen Baustein mit Mieteinnahmen, der ETF-Sparplan die Streuung und die jederzeit verfügbare Liquiditätsreserve. Wichtig ist die Reihenfolge: Wer die Immobilie zuerst kauft, sollte danach genug Puffer behalten, und wer schon ein Depot hat, muss es für den Wohnungskauf nicht auflösen.
Was ist riskanter, Immobilie oder ETF?
Die Risiken sind verschieden, nicht unterschiedlich groß. Ein Welt-ETF streut über tausende Unternehmen, schwankt dafür sichtbar: Rücksetzer von 30 bis 50 % kommen vor und müssen ausgehalten werden. Die Immobilie schwankt kaum spürbar, konzentriert dein Geld aber auf ein einzelnes Objekt an einem einzigen Standort und ist kurzfristig nicht verkäuflich. Beim ETF trägst du Marktrisiko, bei der Immobilie Objektrisiko, und das kannst du durch Prüfung vor dem Kauf steuern.
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Die Beispiele hier sind Illustrationen. Im kostenlosen Rendite-Rechner prüfst du dein konkretes Objekt in 30 Sekunden, Brutto, Netto und Cashflow inklusive Finanzierung, ohne Anmeldung.