Die Sanierung entscheidet über deine Rendite,
lange bevor der erste Mieter einzieht.

Zwischen einer Wohnung, die sich schwer vermietet, und einer, auf die sich Interessenten bewerben, liegen selten Lage oder Grundriss. Es liegt der Zustand dazwischen. Was jetzt folgt: was bei einer Sanierung wirklich passiert, welche Positionen im Exposé fehlen und worauf du achten musst, ob du eine fertig sanierte Wohnung kaufst, selbst sanierst oder über Fix and Flip nachdenkst.

Zuerst die Grenze: Was gehört überhaupt dir?

Bei einer Eigentumswohnung kaufst du zwei Dinge auf einmal: Sondereigentum, über das du allein entscheidest, und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum, über das die Eigentümerversammlung entscheidet. Diese Grenze ist die erste, die jede Sanierungsplanung klären muss, sie bestimmt, was du überhaupt anfassen darfst und wer zahlt.

Seit der WEG-Reform genügt für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum die einfache Mehrheit (§ 20 WEG). Der Beschluss bleibt trotzdem zwingend, und wer die Maßnahme verlangt, trägt in aller Regel ihre Kosten. Wer den Punkt überspringt, baut auf eigenes Risiko, Rückbau inklusive.

Die Positionen, die im Exposé fehlen

Neue Oberflächen sind günstig, neue Technik ist teuer. Genau deshalb ist die sichtbare Sanierung selten die, über die man reden müsste. Diese sechs Punkte entscheiden über das Budget, und über die Frage, ob in fünf Jahren eine Sonderumlage kommt.

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   Elektroinstallation

   Zählerschrank, Leitungsquerschnitte, FI-Schutzschalter, Anzahl der Stromkreise. In Wohnungen aus den Sechzigern und Siebzigern ist das der Posten, der bei ehrlicher Planung fast immer komplett neu gemacht wird.

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   Steigleitungen und Abwasser

   Die Stränge liegen im Gemeinschaftseigentum. Sind sie alt, nützt dir das schönste neue Bad wenig: Die nächste Strangsanierung wird über die WEG beschlossen, und über die Rücklage oder eine Sonderumlage bezahlt.

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   Estrich und Trittschall

   Wer Teppich gegen Fliesen oder Vinyl tauscht, verändert den Trittschall. Das ist der häufigste Streitpunkt mit Nachbarn nach einer Sanierung, und einer, der sich vorher mit dem richtigen Aufbau vermeiden lässt.

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   Abdichtung im Bad

   Unter den Fliesen entscheidet sich, ob das Bad zwanzig Jahre hält oder in fünf Jahren zum Wasserschaden wird. Man sieht diese Schicht auf keinem Foto, man muss nach ihr fragen und sich die Rechnung zeigen lassen.

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   Fenster und Hülle

   Alter, Verglasung, Dichtungen. Fenster sind Gemeinschaftseigentum, ihr Austausch ist eine der teuersten Maßnahmen einer WEG, und einer der stärksten Hebel für Energiebedarf und Vermietbarkeit.

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   Heizung

   Baujahr, Technik, Brennstoff. Ein Kessel nahe am Ende seiner Lebensdauer ist eine Kostenposition mit Datum, auch wenn er heute noch läuft. Sie steht nicht im Exposé, aber im Protokoll und im Energieausweis.

Pflichten, die mit dem Kauf auf dich übergehen

Das Gebäudeenergiegesetz knüpft eine Reihe von Anforderungen an den Zustand des Gebäudes und teilweise an den Eigentümerwechsel: Dämmung der obersten Geschossdecke, Dämmung zugänglicher Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, Betriebsverbote für sehr alte Konstanttemperaturkessel und Anforderungen an neu eingebaute Heizungen. Bei einer Eigentumswohnung betreffen diese Punkte fast immer das Gemeinschaftseigentum, die Pflicht trifft also die WEG, die Kosten treffen dich über deinen Miteigentumsanteil.

Praktisch heißt das: Frag vor dem Kauf nach dem Baujahr der Heizung, nach dem Energieausweis und danach, ob die Gemeinschaft bereits Maßnahmen beschlossen oder aufgeschoben hat. Ein aufgeschobener Beschluss ist keine ersparte Ausgabe, sondern eine verschobene.

Die 15-Prozent-Falle nach dem Kauf

Der teuerste Fehler bei einer Sanierung ist oft kein handwerklicher, sondern ein zeitlicher. Übersteigen deine Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, netto, ohne Umsatzsteuer, behandelt das Finanzamt sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Warum das weh tut

Sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen mindern deine Steuerlast im Jahr der Zahlung. Herstellungskosten wandern stattdessen in die Abschreibung und wirken über Jahrzehnte. Am Gesamtbetrag ändert sich nichts, am Zeitpunkt alles, und der Zeitpunkt ist bei einer fremdfinanzierten Kapitalanlage genau das, was in den ersten Jahren zählt.

• ✓Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht der Gesamtpreis, der Bodenanteil zählt nicht mit.
• ✓Der Dreijahreszeitraum läuft ab der Anschaffung, nicht ab dem Einzug des ersten Mieters.
• ✓Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten bleiben außen vor.
• ✓Wer nah an der Grenze liegt, verschiebt größere Maßnahmen besser hinter das dritte Jahr.

Das ist eine Faustskizze, keine Steuerberatung: Ob eine einzelne Maßnahme hineinzählt, ist im Detail Auslegungssache. Wer saniert, sollte den Punkt vorher mit der Steuerberatung klären, nicht im Jahr darauf mit dem Finanzamt. Wie die Abschreibung funktioniert

Was du auf die Miete umlegen darfst, und was nicht

Mietrechtlich zählt nicht, was du ausgegeben hast, sondern in welche Kategorie die Maßnahme fällt. Instandhaltung stellt den vertragsgemäßen Zustand wieder her und ist deine Sache. Modernisierung hebt den Gebrauchswert nachhaltig oder spart Energie, nur sie ist umlagefähig (§ 555b BGB).

• ✓8 Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten dürfen jährlich auf die Miete aufgeschlagen werden (§ 559 BGB).
• ✓Gedeckelt auf 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter auf 2 Euro.
• ✓Der ersparte Instandhaltungsanteil muss herausgerechnet werden, bevor umgelegt wird.
• ✓Ankündigung drei Monate vorher in Textform, mit Art, Umfang und zu erwartender Mieterhöhung (§ 555c BGB).

Bei Neuvermietung gilt zusätzlich die Mietpreisbremse, sofern die Kommune sie angeordnet hat. Eine umfassende Modernisierung kann davon ausgenommen sein, die Hürde dafür ist allerdings hoch und wird regelmäßig überschätzt. Was die Mietpreisbremse für Vermieter bedeutet · Mieterhöhung nach dem Kauf

Was die Sanierung in deiner Rendite macht

Sanierungskosten sind kein Nebenposten, sondern gehören in die Anschaffungskosten deiner Kalkulation, zusammen mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Erst danach ergibt die Renditezahl überhaupt einen Sinn. Rechne mit dem Betrag, den du am Ende überwiesen hast, nicht mit dem aus dem ersten Angebot.

Selbst sanieren oder fertig kaufen?

Beides kann richtig sein, nur selten für dieselbe Person. Die ehrliche Frage ist nicht, welcher Weg mehr Rendite verspricht, sondern welches Risiko du tragen willst und wie viel Zeit du realistisch hast.

Genau an dieser Stelle sitzt mein Geschäftsmodell: Ich kaufe Wohnungen mit Substanz selbst an, saniere sie konsequent auf Vermietbarkeit und verkaufe sie als fertige Kapitalanlage. Das Sanierungsrisiko trage ich, bevor du das Objekt überhaupt siehst, und weil ich jedes Gewerk selbst beauftragt habe, weiß ich, was hinter der Wand liegt. Wie eine Entwicklung abläuft

Fix and Flip: ankaufen, sanieren, weiterverkaufen

Fix and Flip heißt: eine Wohnung unter Wert kaufen, sie in überschaubarer Zeit sanieren und mit Aufschlag weiterverkaufen. Der Reiz liegt im kurzen Kapitaleinsatz und im sichtbaren Wertsprung. Das Risiko liegt darin, dass das ganze Projekt an einer Zahl hängt, die erst ganz am Ende feststeht, dem Verkaufspreis. Woran solche Projekte scheitern, ist fast nie das Handwerk.

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   Die Kalkulation steht vor dem Ankauf

   Einkaufspreis, Kaufnebenkosten, Sanierungsbudget, Finanzierungskosten und ein echter Puffer, gerechnet gegen einen realistischen Verkaufspreis, nicht gegen den erhofften. Wer erst nach dem Notartermin spitz rechnet, rechnet zu spät: Der Gewinn eines Flips wird beim Einkauf gemacht, nicht beim Verkauf.

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   Bauzeit ist Zinszeit

   Jeder Monat Verzögerung kostet doppelt: Die Zinsen laufen weiter, Mieteinnahmen gibt es noch keine. Handwerkerverfügbarkeit, Lieferzeiten und der Vorlauf für WEG-Beschlüsse gehören deshalb in den Zeitplan, nicht in die Hoffnung.

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   Zwei steuerliche Fallen

   Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren, ist der Gewinn ein privates Veräußerungsgeschäft und steuerpflichtig (§ 23 EStG). Und wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, gilt nach der Drei-Objekt-Grenze der Rechtsprechung als gewerblicher Grundstückshändler, mit Gewerbesteuer, Bilanzierungspflicht und ohne die Zehnjahresregel.

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   Verdeckte Mängel bleiben bei dir

   Beim Kauf aus dem Bestand wird die Gewährleistung regelmäßig vertraglich ausgeschlossen. Was hinter der Wand liegt, ist ab dem Notartermin dein Risiko, und genau dort sitzen die Positionen, die ein Flip-Budget sprengen: Elektrik, Stränge, Feuchtigkeit, Statik.

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   Ein zweiter Ausgang gehört dazu

   Wenn der Verkaufspreis nicht kommt, brauchst du einen Plan B, der trägt: vermieten und halten. Das funktioniert nur, wenn die Wohnung auch als Kapitalanlage rechnet, mit einer Finanzierung, die eine längere Haltedauer aushält. Ohne diesen zweiten Ausgang ist ein Flip eine Wette.

Checkliste vor dem Kauf einer sanierten Wohnung

• ✓Rechnungen der Gewerke zeigen lassen, nicht nur Vorher-Nachher-Fotos.
• ✓Zählerschrank, Leitungsquerschnitte und Anzahl der Stromkreise erfragen.
• ✓Alter der Steigleitungen und Abwasserstränge klären (Gemeinschaftseigentum).
• ✓Bad: Wurde die Abdichtung erneuert oder nur neu gefliest?
• ✓Trittschallaufbau beim Bodenbelag prüfen, häufigster Nachbarschaftsstreit.
• ✓Baujahr von Heizung und Fenstern, Energieausweis lesen.
• ✓Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen durchgehen.
• ✓Stand der Erhaltungsrücklage und beschlossene, aber offene Maßnahmen erfragen.
• ✓Teilungserklärung auf abweichende Zuordnungen zum Sondereigentum prüfen.
• ✓Sanierungskosten vollständig in die eigene Renditerechnung übernehmen.