Die Sanierung entscheidet über deine Rendite,
lange bevor der erste Mieter einzieht.

Zwischen einer Wohnung, die sich schwer vermieten lässt, und einer, auf die sich Interessenten bewerben, liegen selten nur Lage oder Grundriss. Es liegt der Zustand dazwischen. Was jetzt folgt: was bei einer Sanierung wirklich passiert und worauf du achten solltest, ob du eine fertig sanierte Wohnung kaufst, selbst sanierst oder über Fix and Flip nachdenkst.

Zuerst die Grenze: Was gehört überhaupt dir?

Bei einer Eigentumswohnung kaufst du zwei Dinge auf einmal: Sondereigentum, über das du allein entscheidest, und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum, über das die Eigentümerversammlung entscheidet. Diese Grenze ist die erste, die jede Sanierungsplanung klären muss, sie bestimmt, was du überhaupt anfassen darfst und wer zahlt.

Seit der WEG-Reform genügt für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum die einfache Mehrheit (§ 20 WEG). Der Beschluss bleibt trotzdem zwingend, und wer die Maßnahme verlangt, trägt in aller Regel ihre Kosten. Wer den Punkt überspringt, baut auf eigenes Risiko, Rückbau inklusive.

Sanierung ist mehr als neue Oberflächen

Neue Oberflächen sind schnell gemacht, die eigentliche Substanz einer Sanierung steckt in der Technik: Elektrik, Leitungen, Bad, Fenster, Heizung. Genau dieser Teil ist später nicht mehr sichtbar, und genau er entscheidet darüber, wie sich eine Wohnung über die Jahre trägt. Eine gute Kapitalanlage besteht deshalb aus mehr als einer schönen Wohnung: Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Zustand, Gebäude, WEG, Lage, Vermietbarkeit und Zahlen.

Bei meinen eigenen Objekten kenne ich die durchgeführten Maßnahmen aus erster Hand, ich habe die Sanierung selbst koordiniert. Im Kaufprozess gehen wir den Zustand, die relevanten Unterlagen und die WEG-Protokolle gemeinsam durch, in Ruhe und vor dem Notartermin.

Auch das Gebäude selbst gehört in den Blick: Energetische Anforderungen aus dem Gebäudeenergiegesetz betreffen bei einer Eigentumswohnung fast immer das Gemeinschaftseigentum. Energieausweis und WEG-Beschlüsse zeigen, wo die Gemeinschaft steht, und auch das besprechen wir bei meinen Objekten gemeinsam, statt es dem Kleingedruckten zu überlassen. Energieausweis richtig lesen

Die 15-Prozent-Falle nach dem Kauf

Der teuerste Fehler bei einer Sanierung ist oft kein handwerklicher, sondern ein zeitlicher. Übersteigen deine Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, netto, ohne Umsatzsteuer, behandelt das Finanzamt sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Warum das weh tut

Sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen mindern deine Steuerlast im Jahr der Zahlung. Herstellungskosten wandern stattdessen in die Abschreibung und wirken über Jahrzehnte. Am Gesamtbetrag ändert sich nichts, am Zeitpunkt alles, und der Zeitpunkt ist bei einer fremdfinanzierten Kapitalanlage genau das, was in den ersten Jahren zählt.

• ✓Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht der Gesamtpreis, der Bodenanteil zählt nicht mit.
• ✓Der Dreijahreszeitraum läuft ab der Anschaffung, nicht ab dem Einzug des ersten Mieters.
• ✓Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten bleiben außen vor.
• ✓Wer nah an der Grenze liegt, verschiebt größere Maßnahmen besser hinter das dritte Jahr.

Das ist eine Faustskizze, keine Steuerberatung: Ob eine einzelne Maßnahme hineinzählt, ist im Detail Auslegungssache. Wer saniert, sollte den Punkt vorher mit der Steuerberatung klären, nicht im Jahr darauf mit dem Finanzamt. Wie die Abschreibung funktioniert

Was du auf die Miete umlegen darfst, und was nicht

Mietrechtlich zählt nicht, was du ausgegeben hast, sondern in welche Kategorie die Maßnahme fällt. Instandhaltung stellt den vertragsgemäßen Zustand wieder her und ist deine Sache. Modernisierung hebt den Gebrauchswert nachhaltig oder spart Energie, nur sie ist umlagefähig (§ 555b BGB).

• ✓8 Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten dürfen jährlich auf die Miete aufgeschlagen werden (§ 559 BGB).
• ✓Gedeckelt auf 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter auf 2 Euro.
• ✓Der ersparte Instandhaltungsanteil muss herausgerechnet werden, bevor umgelegt wird.
• ✓Ankündigung drei Monate vorher in Textform, mit Art, Umfang und zu erwartender Mieterhöhung (§ 555c BGB).

Bei Neuvermietung gilt zusätzlich die Mietpreisbremse, sofern die Kommune sie angeordnet hat. Eine umfassende Modernisierung kann davon ausgenommen sein, die Hürde dafür ist allerdings hoch und wird regelmäßig überschätzt. Was die Mietpreisbremse für Vermieter bedeutet · Mieterhöhung nach dem Kauf

Was die Sanierung in deiner Rendite macht

Sanierungskosten sind kein Nebenposten, sondern gehören in die Anschaffungskosten deiner Kalkulation, zusammen mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Erst danach ergibt die Renditezahl überhaupt einen Sinn. Rechne mit dem Betrag, den du am Ende überwiesen hast, nicht mit dem aus dem ersten Angebot.

Selbst sanieren oder fertig kaufen?

Beides kann richtig sein, nur selten für dieselbe Person. Die ehrliche Frage ist nicht, welcher Weg mehr Rendite verspricht, sondern welches Risiko du tragen willst und wie viel Zeit du realistisch hast.

Genau an dieser Stelle sitzt mein Geschäftsmodell: Ich kaufe Wohnungen mit Substanz selbst an, saniere sie konsequent auf Vermietbarkeit und verkaufe sie als fertige Kapitalanlage. Das Sanierungsrisiko trage ich, bevor du das Objekt überhaupt siehst, und weil ich die Sanierung selbst koordiniert habe, kenne ich die durchgeführten Maßnahmen. Wie eine Entwicklung abläuft

Fix and Flip: ankaufen, sanieren, weiterverkaufen

Fix and Flip heißt: eine Wohnung unter Wert kaufen, sie in überschaubarer Zeit sanieren und mit Aufschlag weiterverkaufen. Der Reiz liegt im kurzen Kapitaleinsatz und im sichtbaren Wertsprung. Das Risiko liegt darin, dass das ganze Projekt an einer Zahl hängt, die erst ganz am Ende feststeht, dem Verkaufspreis. Woran solche Projekte scheitern, ist fast nie das Handwerk.

1. 1
   Die Kalkulation steht vor dem Kauf

   Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Sanierungskosten, Finanzierungskosten und ein echter Puffer, gerechnet gegen einen realistischen Verkaufspreis, nicht gegen den erhofften. Wer erst nach dem Notartermin spitz rechnet, rechnet zu spät.

2. 2
   Bauzeit ist Zinszeit

   Jeder Monat Verzögerung kostet doppelt: Die Zinsen laufen weiter, Mieteinnahmen gibt es noch keine. Handwerkerverfügbarkeit, Lieferzeiten und der Vorlauf für WEG-Beschlüsse gehören deshalb in den Zeitplan, nicht in die Hoffnung.

3. 3
   Zwei steuerliche Fallen

   Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren, ist der Gewinn ein privates Veräußerungsgeschäft und steuerpflichtig (§ 23 EStG). Und wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, gilt nach der Drei-Objekt-Grenze der Rechtsprechung als gewerblicher Grundstückshändler, mit Gewerbesteuer, Bilanzierungspflicht und ohne die Zehnjahresregel.

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   Ein zweiter Ausgang gehört dazu

   Wenn der Verkaufspreis nicht kommt, brauchst du einen Plan B, der trägt: vermieten und halten. Das funktioniert nur, wenn die Wohnung auch als Kapitalanlage rechnet, mit einer Finanzierung, die eine längere Haltedauer aushält. Ohne diesen zweiten Ausgang ist ein Flip eine Wette.

Worauf es vor dem Kauf wirklich ankommt

Vor dem Kauf einer sanierten Wohnung zählt nicht die einzelne Position, sondern das Gesamtbild: der Zustand der Wohnung, die Situation des Gebäudes und der WEG, die Lage, die Vermietbarkeit und die Zahlen dahinter. Bei meinen eigenen Objekten gehen wir diese Punkte im Kaufprozess gemeinsam durch, mit den Unterlagen auf dem Tisch und ohne Zeitdruck. Passt ein Objekt nicht zu deiner Strategie, sage ich dir das ehrlich.