Kapitalanlage-Immobilie finanzieren:
Eigenkapital, Zins und Tilgung für Angestellte.

Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich?

Die verbreitetste Fehlannahme zuerst: „Ich brauche erst mal 50.000 € auf dem Konto.“ Stimmt so nicht. Wie viel Eigenkapital eine Bank sehen will, ist eine Bandbreite, die von zwei Faktoren abhängt, deiner Bonität und der Qualität des Objekts:

• ◆Der klassische Fall: Du bringst die Kaufnebenkosten (in Hessen rund 10–12 % des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Maklerprovision) aus eigener Tasche mit, die Bank finanziert den Kaufpreis. Das ist der Rahmen, in dem sich die meisten Finanzierungen bewegen.
• ◆Mit mehr Eigenkapital: Jeder zusätzliche Euro senkt das Risiko der Bank, und damit in der Regel deinen Zinssatz. Ob sich das lohnt, ist eine strategische Frage: Eigenkapital, das in der Immobilie steckt, fehlt dir als Reserve und für das nächste Investment.
• ◆Mit wenig Eigenkapital: Bei sehr guter Bonität, sicheres Angestelltenverhältnis, sauberes Einkommen, geordnete Finanzen, und einem stimmigen Objekt sind im Einzelfall auch Finanzierungen möglich, bei denen die Bank Kaufpreis und Teile der Nebenkosten übernimmt, bis hin zur Vollfinanzierung. Wo genau die Grenze liegt und wann Banken ganz ohne Eigenkapital finanzieren, steht im eigenen Beitrag dazu.

Die wichtigere Größe als das Ersparte ist dein Einkommen. Banken finanzieren Kapitalanlagen bevorzugt an Menschen mit stabilem, planbarem Gehalt, als Faustwert ist der Einstieg ab etwa 2.500 € netto im Monat realistisch. Ein unbefristetes Angestelltenverhältnis, das viele für „langweilig“ halten, ist aus Bankensicht ein echtes Asset.

Die Annuität: Zins und Tilgung einfach erklärt

Fast alle Immobilienfinanzierungen in Deutschland sind Annuitätendarlehen. Das Prinzip: Du zahlst jeden Monat eine gleichbleibende Rate, die Annuität. Sie besteht aus zwei Teilen:

• ◆Zins: die Gebühr, die du der Bank für das geliehene Geld zahlst, berechnet auf die jeweils noch offene Restschuld.
• ◆Tilgung: der Teil, mit dem du das Darlehen tatsächlich zurückzahlst, dein Vermögensaufbau.

Der elegante Mechanismus dahinter: Weil die Restschuld mit jeder Rate sinkt, sinkt auch der Zinsanteil, und da die Rate gleich bleibt, wächst der Tilgungsanteil automatisch. Du entschuldest dich also von Monat zu Monat schneller, ohne dass sich deine Belastung ändert. Wie sich Zins und Tilgung über die Jahre konkret verschieben, zeigt der Beitrag Annuität einfach erklärt mit Tilgungsplan und Restschuld.

Zinsbindung: wie lange du dir den Zins sicherst

Der Zinssatz wird nicht für die gesamte Laufzeit vereinbart, sondern für eine Zinsbindungsfrist, üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Danach wird für die Restschuld neu verhandelt (Anschlussfinanzierung). Die Abwägung:

• ◆Lange Zinsbindung bedeutet Planbarkeit: Deine Rate steht fest, steigende Zinsen können dir in dieser Zeit nichts anhaben. Dafür ist der Zins meist etwas höher.
• ◆Kurze Zinsbindung ist oft günstiger, verlagert aber das Risiko nach vorn: Steht die Anschlussfinanzierung in einer Hochzinsphase an, kann die Rate deutlich steigen.
• ◆Der unterschätzte Joker: Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung kannst du jedes Darlehen nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen, auch mitten in einer 15- oder 20-jährigen Zinsbindung. Eine lange Bindung schützt dich also nach oben, lässt dir aber nach zehn Jahren die Freiheit, bei besseren Konditionen umzuschulden.

Wie viel Tilgung ist für Kapitalanleger sinnvoll?

Bei der eigengenutzten Immobilie gilt oft: so schnell wie möglich schuldenfrei. Für Kapitalanleger ist die Logik eine andere. Eine moderate Tilgung, häufig im Bereich von 1,5 bis 2 % anfänglich, hat für Anleger handfeste Gründe:

• ◆Cashflow: Eine niedrigere Rate lässt sich leichter von der Miete tragen, die Wohnung belastet dein Monatsbudget weniger oder gar nicht.
• ◆Steuern: Schuldzinsen sind bei Vermietung als Werbungskosten absetzbar, Tilgung nicht. Schnelles Entschulden ist steuerlich nicht belohnt.
• ◆Flexibilität: Liquidität, die nicht in der Tilgung gebunden ist, steht dir als Rücklage oder für das nächste Objekt zur Verfügung. Sondertilgungsrechte lassen dir die Option, trotzdem schneller zu tilgen, wenn du willst.

Wichtig: „Moderat“ heißt nicht „minimal“. Die richtige Tilgungshöhe hängt von deinem Alter, deinen Zielen und dem Objekt ab, wer die Wohnung zur Rente entschuldet haben will, rechnet anders als jemand, der ein Portfolio aufbaut. Genau das ist eine Strategiefrage, keine Bauchentscheidung.

Wer die Rate wirklich zahlt: Mieter, Finanzamt, du

Der entscheidende Unterschied zur eigengenutzten Immobilie: Du zahlst die Rate nicht allein. Bei einer vermieteten Wohnung wird die monatliche Belastung typischerweise von drei Seiten getragen:

• ◆Dein Mieter zahlt die Kaltmiete, in einer gut kalkulierten Anlage der mit Abstand größte Baustein der Rate.
• ◆Das Finanzamt beteiligt sich indirekt: AfA, Schuldzinsen und weitere Werbungskosten mindern dein zu versteuerndes Einkommen, was dir je nach Steuersatz spürbar Liquidität zurückbringt. Details dazu im Beitrag über Steuern bei vermieteten Wohnungen.
• ◆Du selbst trägst den Rest, je nach Objekt und Struktur ein überschaubarer Eigenanteil, null, oder sogar ein Überschuss.

Dieser Dreiklang ist der eigentliche Unterschied zu anderen Anlageklassen: diesen Hebel gibt es bei Wertpapieren nicht, keine Bank finanziert dir ein Depot, und kein Dritter zahlt die Raten mit.

Ob dein Eigenanteil 0 €, 100 € oder 250 € im Monat beträgt, ist keine Überraschung, die man nach dem Kauf erlebt, es ist das Ergebnis einer Rechnung, die vor dem Kauf stehen muss. Wie diese Rechnung geht, zeigt der Beitrag zur Renditeberechnung.

Warum du nicht zur Hausbank gehen solltest, jedenfalls nicht nur

Banken bewerten denselben Kunden und dasselbe Objekt erstaunlich unterschiedlich. Die eine mag kleine Wohnungen nicht, die nächste rechnet die Miete konservativer an, die dritte hat gerade attraktive Konditionen für genau dein Profil. Wer nur ein einziges Angebot einholt, erfährt nie, was möglich gewesen wäre, und schon wenige Zehntel Prozentpunkte Unterschied summieren sich über die Laufzeit zu einem fünfstelligen Betrag.

Deshalb gehört zu einer sauberen Finanzierung immer der Vergleich mehrerer Banken. Aus den Finanzierungen, die ich seit 2019 begleitet habe, weiß ich, worauf Kreditentscheider achten, und über mein Finanzierungsnetzwerk vergleichen wir die Konditionen einer Vielzahl von Banken, statt das erstbeste Angebot zu akzeptieren. Für dich heißt das: eine Struktur, die zu deiner Strategie passt, statt eines Produkts von der Stange.

Finanzierungsunterlagen: was die Bank von dir sehen will

Eine Finanzierungsanfrage ist keine Blackbox, Banken prüfen im Kern immer dieselben Dinge. Wer die Unterlagen vollständig und sauber aufbereitet einreicht, bekommt schneller Zusagen und oft bessere Konditionen:

• ◆Deine Bonität: die letzten Gehaltsabrechnungen, eine Selbstauskunft zu Vermögen und Verpflichtungen, bestehende Kredite und die Schufa-Auskunft.
• ◆Das Objekt: Exposé, Grundriss, Teilungserklärung, aktuelle Wirtschaftspläne und Protokolle der Eigentümerversammlung, Mietvertrag bzw. erzielbare Miete.
• ◆Die Struktur: Kaufpreis, Nebenkosten, gewünschte Darlehenshöhe, Tilgung und Zinsbindung, als stimmiges Gesamtkonzept, nicht als lose Zahlen.

Genau hier entscheidet sich viel: Zwei formal identische Anfragen können unterschiedlich beschieden werden, je nachdem, wie professionell sie aufbereitet sind. Eine gut erzählte, vollständige Finanzierungsakte ist kein Kosmetikthema, sie ist bares Geld.

Typische Fehler bei der Finanzierung einer Kapitalanlage

• ◆Nur auf den Zinssatz schauen: Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgungsrechte und Flexibilität entscheiden mit, der nominal günstigste Zins ist nicht automatisch die beste Finanzierung.
• ◆Ohne Reserve finanzieren: Wer den letzten Euro in den Kauf steckt, gerät bei der ersten Reparatur oder einem Mieterwechsel unter Druck. Ein Liquiditätspuffer gehört zur Finanzierung dazu.
• ◆Die Rate ans Limit setzen: Die Finanzierung muss auch dann tragbar sein, wenn die Wohnung zwei Monate leer steht. Kalkuliere konservativ, nicht optimistisch.
• ◆Erst Objekt, dann Finanzierung: Wer sein Budget nicht kennt, sucht im falschen Preissegment und verliert im entscheidenden Moment Zeit. Die Finanzierbarkeit gehört an den Anfang, nicht ans Ende des Kaufprozesses.
• ◆Steuereffekt ignorieren oder überschätzen: Der Steuervorteil ist real, aber individuell. Er gehört realistisch in die Kalkulation, nicht als Verkaufsargument, sondern als gerechnete Größe.