Immobilien-Rendite-Rechner:
Brutto, Netto und Cashflow in 30 Sekunden.
Exposé-Zahlen schmeicheln. Dieser Rechner rechnet ehrlich: mit Kaufnebenkosten, nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten und Mietausfall, auf Wunsch inklusive Finanzierung. Die Startwerte entsprechen einer typischen 1-Zimmer-Kapitalanlage im Rhein-Main-Gebiet.
Nicht umlegbar ist alles, was du nicht auf den Mieter umlegen kannst, voreingestellt sind Verwaltervergütung und Zuführung zur Erhaltungsrücklage einer typischen Kleinwohnung (zusammen rund 700 € im Jahr). Die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums läuft über genau diese Rücklage und wird deshalb kein zweites Mal angesetzt. Den exakten Wert findest du im Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft.
Vereinfachte Modellrechnung vor Steuern, Zins und Tilgung sind frei wählbare Annahmen, keine Konditionszusage. AfA, Steuereffekte und Mietsteigerungen bleiben bewusst außen vor.
So liest du die Ergebnisse
- ◆Bruttorendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Gut zum schnellen Vergleichen von Angeboten, mehr nicht.
- ◆Nettorendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten). Die ehrliche Kennzahl: Im Rhein-Main-Gebiet liegt sie typischerweise rund einen Prozentpunkt unter der Bruttorendite. Nicht umlegbar sind Verwalter-Anteil und Zuführung zur Erhaltungsrücklage aus dem Hausgeld, die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums läuft über genau diese Rücklage und wird deshalb kein zweites Mal angesetzt.
- ◆Annuität = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Deine monatliche Rate an die Bank, Zins und Tilgung in einer Zahl, über die Zinsbindung konstant. Ausführlich erklärt: Was ist eine Annuität?
- ◆Cashflow vor Steuern = Kaltmiete − Bewirtschaftung − Annuität. Positiv heißt: Die Wohnung trägt sich selbst. Ein kleines, bewusst gewähltes Minus kann bei starker Lage und Tilgungsaufbau trotzdem sinnvoll sein.
Die Formeln und Hintergründe erklärt ausführlich unser Artikel Bruttorendite vs. Nettorendite richtig berechnen; wie Zins und Tilgung zusammenspielen, zeigt der Finanzierungs-Ratgeber.
Was der Rechner bewusst nicht kann
Keine Steuern (AfA und Werbungskosten verändern das Ergebnis individuell, siehe Steuern bei vermieteten Wohnungen), keine Mietsteigerungen, keine Wertentwicklung, keine Konditionszusagen. Ein Rechner ersetzt die objektkonkrete Prüfung nicht, er zeigt dir, welche Fragen du stellen musst.
Häufige Fragen
Wie berechnet der Rechner die Nettorendite?
Die Nettorendite setzt die Jahreskaltmiete abzüglich der nicht umlegbaren Kosten (Verwalter-Anteil, Zuführung zur Erhaltungsrücklage, Mietausfall-Ansatz) ins Verhältnis zum Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten. Sie ist damit deutlich ehrlicher als die Bruttorendite aus dem Exposé, die beides ignoriert.
Warum gibt es kein eigenes Feld für Instandhaltung?
Weil die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums bei einer Eigentumswohnung über die Erhaltungsrücklage läuft, und die steckt schon in den nicht umlegbaren Kosten aus dem Hausgeld. Ein zusätzlicher Instandhaltungsposten wäre eine Doppelzählung und würde die Nettorendite künstlich drücken. Größere Maßnahmen in deiner eigenen Wohnung (Bad, Küche, Böden) planst du sinnvollerweise über eine private Rücklage, nicht in der laufenden Renditerechnung.
Was bedeutet Annuität?
Die Annuität ist deine monatliche Rate an die Bank: Zins und Tilgung zusammen. Sie bleibt über die Zinsbindung konstant, verschiebt sich intern aber laufend, der Zinsanteil sinkt mit der Restschuld, der Tilgungsanteil wächst. Der Rechner ermittelt sie als Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12.
Welche Kaufnebenkosten soll ich ansetzen?
In Hessen sind rund 10–12 % realistisch: 6 % Grunderwerbsteuer, etwa 1,5–2 % Notar und Grundbuch, dazu gegebenenfalls Maklerprovision. In Rheinland-Pfalz (z. B. Mainz) liegt die Grunderwerbsteuer bei 5 %. Der Rechner ist mit 11 % vorbelegt, passe den Wert an dein konkretes Objekt an.
Berücksichtigt der Rechner Steuern?
Nein, bewusst nicht: AfA, Werbungskosten und dein persönlicher Steuersatz verändern das Ergebnis individuell, pauschale Annahmen wären irreführend. Der Rechner zeigt die Wirtschaftlichkeit vor Steuern; die steuerliche Betrachtung erklärt unser Ratgeber-Artikel zu vermieteten Wohnungen und Steuern.
Zahlen sehen gut aus? Dann lass sie uns prüfen.
Im kostenlosen Erstgespräch rechnen wir dein konkretes Objekt durch, inklusive Finanzierung, ehrlich und ohne Verkaufsdruck.