Bruttorendite vs. Nettorendite:
die Rendite einer Eigentumswohnung richtig berechnen.
Im Exposé klingt fast jede Wohnung nach einem guten Geschäft. Ob eine Kapitalanlage sich wirklich rechnet, zeigt erst die ehrliche Rechnung, mit allen Kosten. Hier lernst du die drei Kennzahlen, die du vor jedem Kauf berechnen solltest.
Die drei Kennzahlen, die du kennen musst
Wenn du eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage prüfst, führen drei Kennzahlen zur Wahrheit, in dieser Reihenfolge: die Bruttorendite für den schnellen Vergleich, die Nettorendite für die ehrliche Bewertung und der Cashflow für die Frage, was am Monatsende wirklich bei dir ankommt.
Dieser Beitrag setzt voraus, dass die Grundsatzfrage für dich geklärt ist. Falls nicht, lies zuerst, warum eine vermietete Wohnung überhaupt als Anlage funktioniert, Rechnen ergibt erst Sinn, wenn die Anlageform zu dir passt.
Damit die drei Kennzahlen vergleichbar bleiben, rechne ich sie hier durchgehend an einem einzigen Objekt durch. Das ist wichtiger, als es klingt: Die meisten Vergleiche scheitern daran, dass die Bruttorendite von Objekt A gegen den Cashflow von Objekt B gestellt wird.
1. Bruttorendite: der schnelle Marktvergleich
Die Bruttomietrendite ist bewusst einfach gehalten. Sie eignet sich, um Objekte in wenigen Sekunden zu vergleichen und offensichtlich überteuerte Angebote auszusortieren:
Beispiel: Eine Wohnung kostet 220.000 € und bringt 950 € Kaltmiete im Monat, also 11.400 € im Jahr. Die Bruttorendite beträgt 11.400 ÷ 220.000 × 100 = 5,2 %.
Was die Bruttorendite verschweigt: Kaufnebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung und Leerstandsrisiko. Sie ist ein Filter, keine Entscheidungsgrundlage.
2. Nettorendite: die ehrliche Rechnung
Die Nettomietrendite bezieht zwei Dinge ein, die im Alltag oft unterschätzt werden: die Kaufnebenkosten (in Hessen typischerweise rund 10–12 % des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Maklerprovision, die Details erklärt der Beitrag zu den Kaufnebenkosten) und die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten:
- ◆Verwaltung der Eigentumswohnung (WEG-Verwaltung, ggf. Sondereigentumsverwaltung)
- ◆die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, über sie läuft die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums; ein zusätzlicher Instandhaltungsposten wäre eine Doppelzählung
- ◆ein realistischer Ansatz für Mietausfall (z. B. 2 % der Jahresmiete)
Ab hier rechne ich mit einer möblierten 1-Zimmer-Wohnung in Pendlerlage, zugeschnitten auf Flughafen- und Frankfurt-Pendler, wie eines meiner Referenzobjekte in Hattersheim. Dessen Bruttorendite von 5,4 % ist dokumentiert; Kaufpreis und Miete zeige ich hier als plausible Werte, die zu genau dieser Rendite führen. Die tatsächlichen Ankaufs- und Verkaufskonditionen meiner Objekte veröffentliche ich nicht.
- ◆Wohnfläche 42 m², möbliert vermietet
- ◆Kaufpreis 155.000 €, rund 3.690 €/m² und damit im Rahmen der Hattersheimer Spanne
- ◆Kaltmiete 700 €/Monat möbliert → Jahreskaltmiete 8.400 €
Bruttorendite: 8.400 ÷ 155.000 × 100 = 5,4 %. Bis hierhin sieht die Wohnung sehr gut aus. Jetzt kommen die Kosten dazu.
Dasselbe Objekt, netto gerechnet
Zwei Blöcke verändern das Bild: Die Kaufnebenkosten erhöhen den Einsatz, die nicht umlegbaren Kosten senken den Ertrag. Beide fehlen in jedem Exposé.
- ◆Kaufnebenkosten Hessen, rund 11 %: + 17.050 € → tatsächlicher Einsatz 172.050 €
- ◆WEG-Verwaltung, nicht umlegbar: 30 €/Monat → − 360 € im Jahr
- ◆Zuführung zur Erhaltungsrücklage: 55 €/Monat → − 660 € im Jahr
- ◆Mietausfall-Ansatz, 2 % der Jahresmiete → − 168 € im Jahr
Bleiben 7.212 € Jahresertrag auf 172.050 € Einsatz.
Gut ein Prozentpunkt Unterschied, und genau dieser Punkt entscheidet oft darüber, ob sich eine Finanzierung selbst trägt.
3. Cashflow: was monatlich wirklich übrig bleibt
Für dich als Anleger zählt am Ende der Monat: Miete rein, Zins, Tilgung und Bewirtschaftung raus. Bleibt ein Plus, trägt sich die Wohnung selbst; ein kleines, bewusst gewähltes Minus kann bei starker Lage und Tilgungsaufbau trotzdem sinnvoll sein, solange du es kennst und einplanst.
Der entscheidende Unterschied zu den ersten beiden Kennzahlen: Brutto- und Nettorendite beschreiben das Objekt. Der Cashflow beschreibt deinen Fall, dieselbe Wohnung kann bei zwei Käufern ein Plus und ein Minus erzeugen, je nach Eigenkapital, Zins und Tilgung. Deshalb lässt er sich nicht aus dem Exposé ablesen.
Das Beispielobjekt mit Finanzierung
- ◆Eigenkapital deckt die Kaufnebenkosten plus 10.000 € → Darlehen 145.000 €
- ◆Kondition: 3,8 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung → 5,8 % Annuität
- ◆Monatsrate an die Bank: 145.000 × 5,8 % ÷ 12 = 701 €
Und jetzt der Monat von oben nach unten:
- ◆Kaltmiete + 700 €
- ◆nicht umlegbare Kosten (1.188 € ÷ 12) − 99 €
- ◆Rate an die Bank − 701 €
Ergebnis: rund −100 € im Monat. Die Wohnung trägt sich nicht von allein, sie kostet dich einen Hunderter. Das ist aber nur die halbe Wahrheit, in der Rate stecken im ersten Jahr 242 € Tilgung im Monat (2 % von 145.000 € ÷ 12). Du zahlst also 100 € und baust dafür 242 € Schulden ab. Rein rechnerisch stehst du jeden Monat 142 € besser da, nur eben im Vermögen, nicht auf dem Konto.
Genau diese Unterscheidung zwischen Liquidität und Vermögensaufbau ist der Grund, warum ein negativer Cashflow kein Ausschlusskriterium ist. Entscheidend ist, ob du die 100 € dauerhaft und entspannt tragen kannst, auch in einem Monat mit Leerstand, in dem es 800 € sind. Wie Zins und Tilgung dabei zusammenspielen, steht im Beitrag zur Finanzierungsstruktur und, ganz auf den Mechanismus reduziert, unter Annuität einfach erklärt.
Die drei Kennzahlen im direkten Vergleich
Alle Werte für dieselbe Wohnung, damit der Unterschied sichtbar wird:
| Kennzahl | Wert | Was sie beantwortet |
|---|---|---|
| Bruttorendite | 5,4 % | Ist der Preis im Marktvergleich plausibel? |
| Nettorendite | 4,2 % | Was wirft das Objekt nach allen Kosten ab? |
| Cashflow | − 100 €/Monat | Was passiert auf meinem Konto? |
| davon Tilgung | + 242 €/Monat | Wie schnell wächst mein Anteil an der Wohnung? |
Selbst rechnen: Mit dem kostenlosen Rendite-Rechner prüfst du jedes Objekt in 30 Sekunden, Brutto, Netto und Cashflow inklusive Finanzierung, ohne Anmeldung.
Die häufigsten Rechenfehler
- ◆Warmmiete statt Kaltmiete: Nebenkosten sind durchlaufende Posten, gerechnet wird immer mit der Kaltmiete.
- ◆Kaufnebenkosten vergessen: Rund 10–12 % zusätzlich, die sofort „weg“ sind und mitverdient werden müssen.
- ◆Möblierungszuschlag als Dauerzustand: Möblierte Mieten sind attraktiv, aber kalkuliere konservativ, was die Wohnung unmöbliert tragen würde.
- ◆Prospektzahlen übernehmen: Prüfe jede angegebene Miete gegen den örtlichen Mietspiegel und vergleichbare Inserate.
- ◆Steuern ignorieren: AfA und Werbungskosten verändern das Ergebnis nach Steuern erheblich, mehr dazu im Beitrag zu Steuern bei vermieteten Wohnungen.
Der erste Punkt ist dabei der teuerste, weil er sich am harmlosesten anfühlt: Wer die Bruttorendite aus dem Exposé für die Rendite hält, vergleicht Zahlen, die es so nicht gibt. Was daraus in der Praxis folgt, und welche vier weiteren Denkfehler regelmäßig zum Fehlkauf führen, steht in die Bruttorendite-Falle im Detail.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Bruttorendite bei Eigentumswohnungen?
Als grobe Orientierung gelten im Rhein-Main-Gebiet Bruttorenditen zwischen 3,5 und 5,5 %, je nach Lage, Zustand und Mikrostandort; sehr gut eingekaufte oder frisch sanierte Objekte liegen auch mal leicht darüber. Wichtiger als der reine Prozentwert ist, wie belastbar die Miete ist und welche Kosten tatsächlich anfallen. Eine hohe Rendite auf dem Papier nützt nichts, wenn die Wohnung schwer vermietbar ist.
Was ist der Unterschied zwischen Bruttorendite und Nettorendite?
Die Bruttorendite setzt nur die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich die Kaufnebenkosten und die nicht auf Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten (z. B. Verwaltung, Instandhaltungsrücklage), sie ist deshalb die deutlich ehrlichere Kennzahl.
Reicht die Rendite allein für eine Kaufentscheidung?
Nein. Die Rendite ist eine Momentaufnahme. Genauso wichtig sind Lage- und Mietpreisentwicklung, Zustand von Wohnung und Gebäude, die Höhe der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft, die Finanzierungsstruktur und deine persönliche Steuersituation.
Jetzt mit deinen eigenen Zahlen rechnen.
Die Beispiele hier sind Illustrationen. Im kostenlosen Rendite-Rechner prüfst du dein konkretes Objekt in 30 Sekunden, Brutto, Netto und Cashflow inklusive Finanzierung, ohne Anmeldung.