AfA bei vermieteten Wohnungen:
die Abschreibung, die deine Steuer drückt.

Was die AfA ist, und warum sie kein Geld kostet

Die AfA („Absetzung für Abnutzung“, § 7 EStG) bildet steuerlich ab, dass sich ein Gebäude über Jahrzehnte abnutzt. Du darfst deshalb jedes Jahr einen festen Prozentsatz der Gebäude-Anschaffungskosten von deinen Mieteinnahmen abziehen, obwohl dafür kein einziger Euro fließt. Genau das macht die AfA für Kapitalanleger so wertvoll: Sie ist eine reine Buchgröße, die dein zu versteuerndes Einkommen senkt, während dein Cashflow unberührt bleibt. In Kombination mit den Schuldzinsen sorgt sie dafür, dass viele vermietete Wohnungen in den ersten Jahren steuerlich ein Minus ausweisen, und dieses Minus wird mit deinem Gehalt verrechnet. Die Grundlagen dazu erklärt der Überblicksbeitrag zu Steuern bei vermieteten Wohnungen; hier geht es um die AfA im Detail.

Die AfA-Sätze im Überblick

Für Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 gibt es alternativ eine degressive AfA von 5 % pro Jahr (§ 7 Abs. 5a EStG): abgeschrieben wird jeweils vom Restwert, in den ersten Jahren deutlich mehr als linear, mit späterem Wechselrecht zur linearen AfA. Relevant ist das, wenn du eine neu gebaute Wohnung kaufst; beim typischen Bestandskauf im Rhein-Main-Gebiet bleibt die lineare AfA der Standard.

Wichtig: Der Satz wird nicht auf den Kaufpreis angewendet, sondern auf den Gebäudeanteil der gesamten Anschaffungskosten, also Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, abzüglich des Anteils für Grund und Boden. Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Und damit sind wir beim eigentlichen Hebel.

Kaufpreisaufteilung: der Hebel, der beim Kauf entschieden wird

Wie viel AfA du fünfzig Jahre lang bekommst, hängt an einer einzigen Zahl: dem Gebäudeanteil. Je höher er ausfällt, desto größer die jährliche Abschreibung. Die Finanzverwaltung prüft die Aufteilung mit ihrer eigenen Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung (BMF), einem Rechenschema aus Bodenrichtwert und typisierten Gebäudewerten. Diese Arbeitshilfe ist allerdings kein Gesetz: Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass eine sachgerechte, im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung grundsätzlich Vorrang hat, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht offensichtlich verfehlt.

Für dich heißt das praktisch: Die Aufteilung gehört in den Kaufvertrag, gut begründet, nicht erst in die erste Steuererklärung, wenn die Verhandlungsposition weg ist. Bei Eigentumswohnungen ist ein hoher Gebäudeanteil oft plausibel, weil auf die einzelne Wohnung nur ein kleiner Miteigentumsanteil am Grundstück entfällt. In teuren Bodenlagen, etwa in Frankfurter Innenstadtlagen, rechnet die Arbeitshilfe dagegen spürbare Bodenanteile heraus. Genau solche Unterschiede gehören in den Objektvergleich, bevor du dich entscheidest.

Schneller abschreiben: das Restnutzungsdauer-Gutachten

Die 50 Jahre hinter dem 2-%-Satz sind eine Typisierung, kein Naturgesetz. Kannst du nachweisen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer deines Gebäudes kürzer ist, darfst du entsprechend höher abschreiben (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Der Nachweis läuft über ein Gutachten, etwa eines öffentlich bestellten Sachverständigen, das Bausubstanz, Modernisierungsstand und Alter bewertet. Interessant ist das vor allem bei älteren, nicht kernsanierten Objekten: Aus 2 % können dann zum Beispiel 3 oder 4 % werden. Die Finanzämter schauen hier genau hin; ein seriöses Gutachten kostet einige Hundert Euro und lohnt die Prüfung immer dann, wenn der AfA-Gewinn ein Vielfaches davon beträgt.

Möblierung: die zweite, schnellere Abschreibung

Kaufst du eine möblierte Wohnung, oder möblierst du selbst nach, läuft die Einrichtung getrennt vom Gebäude: Möbel, Küche und Geräte werden über ihre jeweilige Nutzungsdauer abgeschrieben, typischerweise etwa zehn Jahre statt fünfzig. Kleinteile bis zur Grenze für geringwertige Wirtschaftsgüter kannst du sogar sofort absetzen. Dadurch entsteht in den ersten Jahren zusätzlicher Abzug, genau dann, wenn auch die Zinslast am höchsten ist. Beim Kauf einer möblierten Wohnung lohnt es sich deshalb, den Möblierungswert realistisch im Kaufvertrag auszuweisen, das senkt nebenbei die Grunderwerbsteuer. Wann möblierte Vermietung als Modell insgesamt trägt, liest du im Beitrag Möbliert vermieten.

Das Beste zum Schluss: die AfA musst du nicht zurückzahlen

Bei manchen Anlageformen wird Abschreibung beim Verkauf „zurückgeholt“. Bei privat gehaltenen, vermieteten Wohnungen gilt dagegen: Verkaufst du nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist, ist der Gewinn nach aktueller Rechtslage steuerfrei, die über die Jahre genutzte AfA bleibt dir vollständig erhalten. Du hast also Jahr für Jahr Steuern gespart und gibst davon am Ende nichts zurück. Diese Kombination aus laufender AfA und steuerfreiem Exit ist einer der stillen Gründe, warum vermietete Wohnungen sich als Langfrist-Investment rechnen können, obwohl die laufende Rendite unspektakulär aussieht.

Wichtiger Hinweis: keine Steuerberatung

Dieser Beitrag erklärt die Prinzipien der Gebäude-AfA in vereinfachter Form und ersetzt keine Steuerberatung. Kaufpreisaufteilung, Restnutzungsdauer und Möblierungs-AfA sind Gestaltungsfragen, die von deinem konkreten Objekt und deiner Situation abhängen, kläre sie mit deinem Steuerberater, idealerweise vor dem Notartermin. Meine Rolle dabei: Ich sorge dafür, dass diese Fragen rechtzeitig auf dem Tisch liegen und die nötigen Zahlen und Unterlagen vorhanden sind.