Vermietete Wohnung und Steuern:
AfA, Werbungskosten und was du absetzen kannst.

Das Grundprinzip: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Wenn du eine Wohnung vermietest, erzielst du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Die gute Nachricht: Das Finanzamt besteuert nicht deine Mieteinnahmen, sondern nur den Überschuss, also das, was nach Abzug aller Kosten übrig bleibt:

Dieser Überschuss wird deinem übrigen Einkommen, etwa deinem Gehalt, zugerechnet und mit deinem persönlichen Steuersatz besteuert. Und jetzt kommt der für Kapitalanleger entscheidende Punkt: Fällt die Rechnung negativ aus, entsteht ein steuerlicher Verlust, der in der Regel mit deinem Gehalt verrechnet wird und deine Steuerlast senkt. Gerade in den ersten Jahren nach dem Kauf, mit hoher AfA und hohen Zinsen, ist das eine häufige und völlig legale Konstellation.

Die AfA: Abschreibung als stiller Renditebaustein

Die AfA („Absetzung für Abnutzung“, § 7 EStG) bildet ab, dass sich ein Gebäude über die Jahrzehnte abnutzt. Du darfst deshalb jedes Jahr einen festen Prozentsatz der Gebäude-Anschaffungskosten steuerlich geltend machen, obwohl dafür kein einziger Euro von deinem Konto abfließt. Die wichtigsten Sätze bei linearer AfA:

• ◆2 % pro Jahr für Bestandsgebäude mit Baujahr 1925 bis 2022, der Standardfall bei vermieteten Bestandswohnungen (rechnerisch 50 Jahre Abschreibungsdauer).
• ◆2,5 % pro Jahr für Altbauten mit Baujahr vor 1925.
• ◆3 % pro Jahr für Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 (rechnerisch 33 Jahre).

Ein Detail, das oft übersehen wird: Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht der Grundstücksanteil, denn Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Kaufpreis und Nebenkosten werden dafür in Gebäude- und Bodenanteil aufgeteilt. Wie diese Aufteilung ausfällt, hat direkten Einfluss auf deine jährliche AfA, ein Punkt, den man beim Kauf im Blick haben sollte, nicht erst bei der ersten Steuererklärung. Wie du Kaufpreisaufteilung, Restnutzungsdauer und Möblierungs-AfA konkret nutzt, vertieft der Beitrag zur AfA bei vermieteten Wohnungen.

Werbungskosten: was du als Vermieter absetzen kannst

Neben der AfA kannst du grundsätzlich alle Ausgaben absetzen, die durch die Vermietung veranlasst sind, die sogenannten Werbungskosten. Die wichtigsten Posten:

• ◆Schuldzinsen: die Zinsen deiner Finanzierung (nicht die Tilgung), gerade am Anfang der größte Einzelposten. Mehr zur Struktur der Rate im Beitrag zur Finanzierung.
• ◆Verwaltungskosten: Hausverwaltung und Sondereigentumsverwaltung, außerdem Kontoführung fürs Vermietungskonto.
• ◆Instandhaltung und Reparaturen: Erhaltungsaufwand in der Wohnung, vom tropfenden Wasserhahn bis zum neuen Bodenbelag.
• ◆Nicht umlegbare Nebenkosten: Kosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst oder die bei Leerstand an dir hängen bleiben.
• ◆Fahrtkosten: Fahrten zur Wohnung, zur Eigentümerversammlung oder zu Besichtigungen mit Mietinteressenten.
• ◆Weitere Posten: Maklerkosten für die Neuvermietung, Inserate, anteilige Steuerberatungskosten, Rechtsschutz rund um die Vermietung, und natürlich die AfA selbst.

Vorsicht bei großen Renovierungen: die 15-%-Grenze

Ein Stolperstein für Käufer von Bestandswohnungen: Investierst du innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto) in Instandsetzung und Modernisierung, behandelt das Finanzamt diese Ausgaben als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Die Folge: Du kannst sie nicht sofort absetzen, sondern nur über die AfA auf Jahrzehnte verteilt. Wer nach dem Kauf größere Arbeiten plant, sollte Umfang und Timing deshalb vorher durchdenken, idealerweise gemeinsam mit dem Steuerberater.

Die Spekulationsfrist: nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen

Einer der größten steuerlichen Vorteile privater Immobilienanleger steckt in § 23 EStG: Verkaufst du eine privat gehaltene, vermietete Immobilie mehr als zehn Jahre nach der Anschaffung, ist der Veräußerungsgewinn nach aktueller Rechtslage komplett einkommensteuerfrei. Eine Wertsteigerung über ein Jahrzehnt, bei einem fremdfinanzierten Objekt zusätzlich gehebelt, landet dann ungeschmälert bei dir.

Zum Vergleich: Bei Aktien oder Fonds werden Gewinne unabhängig von der Haltedauer mit der Abgeltungsteuer belastet (was das für die Anlageentscheidung insgesamt bedeutet, zeigt der Vergleich Immobilie oder ETF). Die Zehnjahresfrist ist damit ein Privileg, das im deutschen Steuerrecht in dieser Form nur Immobilien genießen, und einer der Gründe, warum vermietete Wohnungen als langfristiger Vermögensbaustein steuerlich so attraktiv sind. Am Rande: Für selbst genutzte Immobilien gilt sogar eine noch kürzere Ausnahme; für dich als Kapitalanleger ist aber die Zehnjahresfrist der relevante Maßstab.

Die Kehrseite: Verkaufst du innerhalb der Zehnjahresfrist mit Gewinn, ist dieser grundsätzlich mit deinem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Für die Strategie heißt das: Eine Kapitalanlage-Immobilie ist ein Langfrist-Investment, wer von vornherein mit einem Horizont von zehn Jahren und mehr plant, hat die Frist automatisch auf seiner Seite. Auch deshalb gehört der Zeithorizont zu den ersten Fragen, die wir in der Strategie klären.

Wie das praktisch abläuft: die Anlage V

Deine Mieteinkünfte erklärst du einmal im Jahr in der Anlage V („Vermietung und Verpachtung“) deiner Einkommensteuererklärung, pro Objekt eine Anlage. Dort trägst du die Einnahmen ein und stellst ihnen die Werbungskosten gegenüber. Der Aufwand ist überschaubarer, als viele befürchten: Wer unterjährig Belege sammelt, Zinsbescheinigung der Bank, Abrechnung der Hausverwaltung, Handwerkerrechnungen, hat die Anlage V in kurzer Zeit beisammen (eine Schritt-für-Schritt-Anleitung samt Fehlerliste gibt es im eigenen Beitrag zur Anlage V). Ein eigenes Konto für die Wohnung, über das Miete und alle Kosten laufen, macht die Sache noch einfacher und schafft nebenbei einen sauberen Überblick über den tatsächlichen Cashflow.

Übrigens: Als Angestellter mit Vermietungseinkünften bist du zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet, die Vermietung läuft nicht anonym nebenher. Das ist kein Nachteil, sondern die Gelegenheit, alle Werbungskosten auch wirklich geltend zu machen.

Typische steuerliche Fehler von Einsteigern

• ◆Belege nicht sammeln: Jede nicht eingereichte Handwerkerrechnung ist verschenktes Geld. Ab Tag eins einen Ordner (oder ein digitales Pendant) führen.
• ◆Kaufpreisaufteilung dem Zufall überlassen: Der Gebäudeanteil bestimmt deine AfA für Jahrzehnte. Eine sachgerechte, gut begründete Aufteilung im Kaufvertrag ist bares Geld wert.
• ◆Die 15-%-Grenze übersehen: Wer direkt nach dem Kauf groß renoviert, kippt schnell in die anschaffungsnahen Herstellungskosten, und verteilt den Abzug ungewollt auf Jahrzehnte.
• ◆Tilgung für absetzbar halten: Absetzbar sind die Zinsen, nicht die Tilgung. Wer das verwechselt, kalkuliert seinen Steuereffekt zu optimistisch.
• ◆Kurz vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkaufen: Wenige Monate zu früh verkauft, kann aus einem steuerfreien Gewinn ein voll steuerpflichtiger werden. Fristen im Kalender festhalten.

Was das für deine Kalkulation bedeutet

Der Steuereffekt ist kein Bonus, den man nach dem Kauf entdeckt, er gehört von Anfang an in die Kalkulation. Dieselbe Wohnung kann sich für zwei Käufer mit unterschiedlichem Steuersatz spürbar unterschiedlich rechnen. Seriös ist deshalb nur eine Betrachtung nach Steuern: Miete, Bewirtschaftung, Finanzierung und Steuereffekt in einer Rechnung, bezogen auf deine persönliche Situation. Genau so rechnen wir jedes Objekt durch, bevor du eine Entscheidung triffst, mit konservativen Annahmen statt Prospektoptimismus, und mit einem Steuereffekt, der zu deinem tatsächlichen Einkommen passt.

Wichtiger Hinweis: keine Steuerberatung

Dieser Beitrag erklärt die steuerlichen Grundprinzipien vermieteter Wohnungen in vereinfachter Form und ersetzt keine Steuerberatung. Steuerrecht ändert sich, und deine individuelle Situation, Steuersatz, Kaufpreisaufteilung, geplante Modernisierungen, weitere Einkünfte, entscheidet über das tatsächliche Ergebnis. Bitte kläre die konkreten steuerlichen Auswirkungen deines Investments immer mit deinem Steuerberater oder deiner Steuerberaterin. Als Immobilienmaklerin darf und will ich diese Beratung nicht leisten, ich sorge dafür, dass die steuerlichen Fragen rechtzeitig auf dem Tisch liegen und du sie mit den richtigen Fachleuten klären kannst.