Immobilie ohne Eigenkapital kaufen:
was wirklich geht, und was Verkäufer-Märchen ist.
„Mit null Euro Eigenkapital zur ersten Immobilie“, dieses Versprechen läuft in jedem zweiten Social-Media-Video. Die Wahrheit ist unspektakulärer: Ja, Finanzierungen ohne Eigenkapital gibt es wirklich. Aber sie sind die Ausnahme, sie haben ihren Preis, und sie passen nur zu einem bestimmten Profil. Hier ist die ehrliche Rechnung dazu.
100 %, 110 %, Vollfinanzierung: was die Begriffe bedeuten
Beim Immobilienkauf entstehen zwei Blöcke: der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten von rund 10–12 % obendrauf. Eine 100-%-Finanzierung heißt: Die Bank finanziert den kompletten Kaufpreis, die Nebenkosten zahlst du selbst. Bei einer 110-%-Finanzierung übernimmt die Bank auch die Nebenkosten, du startest mit null Euro aus eigener Tasche. Der Normalfall bei Kapitalanlagen ist keiner von beiden: Die meisten Banken erwarten, dass mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen. Alles darüber hinaus ist Verhandlungssache zwischen deinem Profil und dem Objekt.
Was die Vollfinanzierung kostet: dieselbe Wohnung, drei Rechnungen
Der Preis des fehlenden Eigenkapitals versteckt sich an zwei Stellen: im höheren Darlehen und im höheren Zins, denn der Zinssatz hängt am Beleihungsauslauf, dem Kreditanteil am Objektwert. Einmal konkret durchgerechnet für eine Wohnung mit 200.000 € Kaufpreis, 23.140 € Nebenkosten und 800 € Kaltmiete, Gesamtaufwand also 223.140 €:
| Mit 20 % Puffer | Nur Nebenkosten selbst | 110 %-Finanzierung | |
|---|---|---|---|
| Eigenkapital | 43.140 € | 23.140 € | 0 € |
| Darlehen | 180.000 € | 200.000 € | 223.140 € |
| Zins-Annahme | 3,6 % | 3,8 % | 4,3 % |
| Rate (mit 2 % Tilgung) | 840 €/Monat | 967 €/Monat | 1.172 €/Monat |
| Zuzahlung nach Bewirtschaftung* | ca. 125 €/Monat | ca. 250 €/Monat | ca. 455 €/Monat |
Dieselbe Wohnung, aber ein völlig anderes Investment: Aus rund 125 € monatlicher Zuzahlung werden bei der 110-%-Variante rund 455 €, Monat für Monat, aus deinem Gehalt, zusätzlich zu jedem Leerstands- und Reparaturrisiko. Ob sich das rechnet, kannst du mit deinen eigenen Zahlen im Rendite-Rechner prüfen. Und noch ein ehrlicher Hinweis zur beliebten „Eigenkapitalrendite“: Ohne Eigenkapital wird diese Kennzahl rechnerisch beliebig groß, genau deshalb taugt sie allein nicht als Kaufargument.
Voraussetzungen: wer eine Vollfinanzierung überhaupt bekommt
- Einkommen: sicher, unbefristet, eher überdurchschnittlich, die höhere Rate muss auch bei Leerstand bequem tragbar bleiben.
- Bonität: saubere SCHUFA und geordnete Konten; jede Auffälligkeit wiegt bei 110 % doppelt.
- Objekt: werthaltig und fair eingekauft, die Bank finanziert Substanz, keine Wunschpreise. Ein Kauf unter Marktwert ersetzt faktisch Eigenkapital.
- Reserven: Auch wer nichts einbringen muss, braucht Rücklagen. Eine Vollfinanzierung ohne Notgroschen ist keine Strategie, sondern ein Risiko.
Ob deine Voraussetzungen grundsätzlich passen, klärt übrigens der Fit-Check in 60 Sekunden, dieselben Kriterien, die auch eine Bank zuerst anschaut.
Für wen sich die Finanzierung ohne Eigenkapital eignet, und für wen nicht
- ◆Hohes, sicheres Einkommen mit viel Luft in der Rate
- ◆Eigenkapital ist vorhanden, soll aber als Puffer oder fürs nächste Objekt frei bleiben
- ◆Objekt unter Marktwert eingekauft, echte Substanz als Sicherheit
- ◆Klarer Plan für Rücklagen und Anschlussfinanzierung
- ◆Die Nebenkosten lassen sich nicht ansparen, dann fehlt auch der Puffer danach
- ◆Die Rate geht nur auf, wenn nichts schiefgeht
- ◆Das Objekt ist zum Vollpreis gekauft und soll der Hebel richten
- ◆Kurzfristiger Verkauf eingeplant, hohe Restschuld trifft auf Nebenkosten, die erst verdient werden müssen
Wer an dieser Stelle merkt, dass die Finanzierungsfrage zu früh kommt, sollte einen Schritt zurückgehen: die Grundlagen der Anlageform klären zuerst, ob und warum sich eine vermietete Wohnung für dich rechnet. Die Frage nach dem Eigenkapital kommt danach.
Häufige Fragen
Welche Voraussetzungen brauche ich für eine Finanzierung ohne Eigenkapital?
Banken schauen bei Vollfinanzierungen doppelt hin: sicheres, eher überdurchschnittliches Einkommen aus unbefristeter Anstellung, saubere SCHUFA, geordnete Kontoführung, und ein werthaltiges Objekt, dessen Kaufpreis den Beleihungswert nicht überreizt. Je weniger Eigenkapital du einbringst, desto mehr muss der Rest deines Profils überzeugen.
Bekomme ich ohne Eigenkapital schlechtere Zinsen?
Ja, fast immer. Der Zins hängt am Beleihungsauslauf: Je höher der Kreditanteil am Objektwert, desto höher das Risiko der Bank, und desto höher der Aufschlag. Zwischen einer Finanzierung mit 20 % Eigenkapital und einer 110-%-Finanzierung liegen je nach Marktlage schnell mehrere Zehntel Prozentpunkte, auf zehn Jahre gerechnet mehrere Tausend Euro.
Ist eine 110-%-Finanzierung bei Kapitalanlagen sinnvoll?
Sie kann es sein, für Anleger mit hohem, sicherem Einkommen, die ihr Kapital bewusst liquide halten wollen, etwa für Rücklagen oder das nächste Objekt. Sie ist es nicht, wenn sie aus Not geboren ist: Wer die Kaufnebenkosten nicht ansparen kann, hat meist auch keinen Puffer für Leerstand oder Reparaturen, und genau dann wird die höhere Rate gefährlich.
Passt eine Kapitalanlage überhaupt zu dir?
Einkommen, Eigenkapital, Zeithorizont: Der 60-Sekunden-Check fragt dieselben Kriterien ab, die auch eine Bank zuerst anschaut, ehrliche Einschätzung statt Verkaufsgespräch.