Kaufnebenkosten bei der Kapitalanlage:
die 10–12 %, die niemand mitrechnet.

Warum die Nebenkosten deine wichtigste Zahl vor dem Kauf sind

Kaufnebenkosten haben zwei unangenehme Eigenschaften. Erstens: Sie sind sofort weg, anders als der Kaufpreis stehen ihnen kein Grundbucheintrag und kein Sachwert gegenüber, den du später wieder verkaufen könntest. Zweitens: Sie kommen fast vollständig aus deinem Eigenkapital, weil Banken sie in aller Regel nicht finanzieren. Wer 30.000 € angespart hat und glaubt, damit eine 200.000-€-Wohnung mit 15 % Eigenkapitalanteil kaufen zu können, übersieht: Über 20.000 € davon verschlingen allein die Nebenkosten.

Deshalb gehören die Nebenkosten an den Anfang jeder Kalkulation, nicht in die Fußnoten. Sie bestimmen, wie viel Objekt dein Eigenkapital wirklich trägt, und sie drücken deine Nettorendite spürbar unter die Bruttorendite aus dem Exposé.

Grunderwerbsteuer, Notar, Makler: die Posten im Einzelnen

Grunderwerbsteuer: der größte Einzelposten

Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Immobilienkauf an und wird vom Bundesland festgelegt. In Hessen sind es 6 % des Kaufpreises, bei 200.000 € also 12.000 €. Fällig wird sie kurz nach dem Notartermin per Bescheid des Finanzamts; erst mit der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die du nicht als Eigentümer ins Grundbuch kommst. Interessant für das Rhein-Main-Gebiet: Rheinland-Pfalz erhebt nur 5 %, beim gleichen Kaufpreis sparst du in Mainz gegenüber dem hessischen Ufer 2.000 €. Das allein ist kein Standortargument, aber ein Baustein im Vergleich.

Notar und Grundbuch: gesetzlich geregelt, nicht verhandelbar

Für Beurkundung, Abwicklung und Grundbucheintragung solltest du zusammen etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises einplanen. Die Gebühren sind bundesweit gesetzlich festgelegt (GNotKG), verhandeln lässt sich hier nichts, dafür bekommst du ein Abwicklungssystem, das dich als Käufer schützt: Dein Geld fließt erst, wenn dein Erwerb abgesichert ist. Enthalten ist üblicherweise auch die Bestellung der Grundschuld für deine Bank; dieser Teilbetrag zählt steuerlich zu den Finanzierungskosten (dazu unten mehr).

Maklerprovision: seit 2020 geteilt, und verhandelbar

Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an private Käufer gilt seit Ende 2020 das Prinzip der geteilten Provision: Der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer. Üblich ist im Rhein-Main-Gebiet ein Käufer-Anteil von rund 3 bis 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Anders als Steuer und Notar ist die Provision Verhandlungssache, und sie entfällt ganz, wenn du direkt vom Eigentümer ohne zwischengeschalteten Makler kaufst. Zur Einordnung: Bei meinen eigenen Objekten ist genau das der Fall. Ich entwickle sie selbst und verkaufe aus eigenem Bestand, es entsteht kein Maklervertrag, dieser Posten taucht in deiner Kalkulation also gar nicht erst auf. Die geteilte Provision oben gilt nur dort, wo ich als Maklerin ein fremdes Objekt vermarkte.

Warum die Bank die Nebenkosten nicht mitfinanziert

Banken denken in Beleihungswerten: Sie finanzieren das, was im Zweifel als Sicherheit verwertbar ist, die Immobilie. Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Provision schaffen keinen verwertbaren Gegenwert, also bleiben sie außen vor. Eine Finanzierung über den Kaufpreis hinaus („110-%-Finanzierung“) vergeben Banken nur bei sehr guter Bonität und lassen sie sich mit einem deutlichen Zinsaufschlag bezahlen, wann das trotzdem sinnvoll sein kann, zeigt der Beitrag zum Kauf ohne Eigenkapital.

Praktisch heißt das: Dein Eigenkapital muss mindestens die Nebenkosten decken, besser mehr. Wie viel Eigenkapital insgesamt sinnvoll ist und wie sich der Anteil auf Zins und Rate auswirkt, liest du im Beitrag zur Finanzierung von Kapitalanlage-Immobilien. Und plane den Zeitpunkt ein: Die Grunderwerbsteuer will wenige Wochen nach dem Notartermin bezahlt sein, dein Puffer muss dann liquide sein, nicht in einem Depot mit Kursrisiko stecken.

Kaufnebenkosten senken: wo sich legal sparen lässt, und wo nicht

• ◆Provision verhandeln oder vermeiden: Der Käufer-Anteil ist Verhandlungssache; bei Käufen direkt vom Eigentümer oder über ein Netzwerk entfällt er ganz. Das ist der größte realistische Hebel.
• ◆Bewegliches Inventar separat ausweisen: Einbauküche, Möblierung oder eine mitverkaufte Sauna sind kein Grundstück, wird ihr realistischer Wert im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Wichtig: nur mit ehrlichen, belegbaren Werten arbeiten und beachten, dass die Bank den Inventaranteil meist nicht beleiht.
• ◆Instandhaltungsrücklage, kein Sparhebel mehr: Der auf die Wohnung entfallende Rücklagen-Anteil mindert die Grunderwerbsteuer seit einem BFH-Urteil von 2020 nicht mehr, auch wenn er im Vertrag gesondert ausgewiesen wird. Der Ausweis kann trotzdem sinnvoll sein, etwa für die spätere Kaufpreisaufteilung bei der AfA; das gehört in die Hand deines Steuerberaters.
• ◆Keine Spielchen beim Kaufpreis: Einen Teil des Preises „schwarz“ an der Beurkundung vorbeizuschleusen ist Steuerhinterziehung und macht den Vertrag angreifbar. Keine vermeintliche Ersparnis ist dieses Risiko wert.

Der steuerliche Blick: Nebenkosten sind nicht verloren

Für Kapitalanleger gibt es einen Trost, den Selbstnutzer nicht haben: Bei vermieteten Wohnungen gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten des Erwerbs sowie die Provision zu den Anschaffungskosten, sie erhöhen die Bemessungsgrundlage der Abschreibung (AfA) und wirken damit über die Jahre steuermindernd, anteilig auf den Gebäudeanteil. Sofort absetzbar sind sie nicht; die Ausnahme sind die Kosten der Grundschuldbestellung, die als Finanzierungskosten direkt zu den Werbungskosten zählen. Wie die Besteuerung vermieteter Wohnungen insgesamt funktioniert, erklärt der Beitrag zu AfA und Werbungskosten, und die konkrete Gestaltung gehört wie immer zum Steuerberater, nicht in ein Exposé.