Anlage V ausfüllen:
die Steuererklärung für deine vermietete Wohnung.
Im ersten Frühjahr nach dem Kauf wird es ernst: Die Steuererklärung bekommt ein neues Formular, die Anlage V, und plötzlich will das Finanzamt Zahlen sehen, die du so noch nie sortiert hast. Die gute Nachricht: Hinter dem Formular steckt eine simple Logik. Wer sie einmal verstanden hat, füllt die Anlage V in einer Stunde aus, und holt dabei oft mehr heraus als gedacht.
Was die Anlage V ist, und wer sie abgeben muss
Die Anlage V („Vermietung und Verpachtung“) ist der Teil deiner Einkommensteuererklärung, in dem du die Einkünfte aus deiner vermieteten Wohnung erklärst (§ 21 EStG). Die Mechanik dahinter: Einnahmen minus Werbungskosten ergibt deine Einkünfte aus Vermietung, und dieses Ergebnis, positiv oder negativ, wandert in dein zu versteuerndes Einkommen. Pro Objekt füllst du eine eigene Anlage V aus; wer zwei Wohnungen vermietet, gibt also zwei ab.
Falls du diesen Text liest, wenn du noch am Anfang stehst und die erste Wohnung erst planst: Die Steuererklärung ist der letzte Schritt einer Kette, die mit der Frage beginnt, ob die Anlageform zu dir passt.
Einnahmen aus Vermietung: mehr als nur die Kaltmiete
Der häufigste Anfängerfehler passiert gleich in der ersten Zeile: Als Einnahme zählt nicht nur die Kaltmiete, sondern auch die Nebenkosten-Vorauszahlungen deines Mieters, und eine eventuelle Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung. Das fühlt sich falsch an, weil das Geld ja nur durchläuft. Steuerlich läuft es aber über zwei Seiten: Die Vorauszahlungen sind Einnahmen, die tatsächlich gezahlten Betriebskosten setzt du spiegelbildlich als Werbungskosten an. Unterm Strich neutral, aber nur, wenn beide Seiten in der Erklärung stehen.
Werbungskosten in der Anlage V: die Liste, die deine Steuer senkt
Auf der Werbungskosten-Seite spielt die Musik. Absetzbar ist grundsätzlich alles, was du aufwendest, um die Mieteinnahmen zu erzielen:
- ◆Schuldzinsen deiner Finanzierung, aber nur der Zinsanteil der Rate, nie die Tilgung.
- ◆Die AfA auf den Gebäudeanteil, wie sie berechnet wird, steht im Beitrag zur Abschreibung; im Kaufjahr zählt sie monatsgenau ab Übergang von Nutzen und Lasten.
- ◆Das Hausgeld, mit einer wichtigen Ausnahme: Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage wirkt erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltung ausgibt, nicht schon beim Einzahlen.
- ◆Grundsteuer, Kontoführung, Versicherungen, soweit du sie selbst trägst.
- ◆Fahrten zu Eigentümerversammlung, Übergabe oder Besichtigung, Porto, Telefon, Inserate.
- ◆Steuerberatungskosten, soweit sie auf die Vermietung entfallen.
- ◆Im Kaufjahr außerdem: die Kosten der Grundschuldbestellung und weitere Finanzierungskosten, sofort abziehbar. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten des Erwerbs dagegen nicht: Sie gehören zu den Anschaffungskosten und wirken über die AfA (mehr dazu bei den Kaufnebenkosten).
| Position (Beispieljahr) | Betrag |
|---|---|
| Einnahmen: Kaltmiete 12 × 850 € | 10.200 € |
| Einnahmen: Nebenkosten-Vorauszahlungen 12 × 180 € | 2.160 € |
| Werbungskosten: Schuldzinsen | − 5.320 € |
| Werbungskosten: AfA (2 % vom Gebäudeanteil) | − 3.280 € |
| Werbungskosten: Hausgeld ohne Rücklagenzuführung + Grundsteuer | − 2.780 € |
| Werbungskosten: Fahrten, Kontoführung, Sonstiges | − 240 € |
| Ergebnis (Einkünfte aus V+V) | + 740 € |
Das Beispiel zeigt den typischen Verlauf: Dank Zinsen und AfA bleibt vom Mietüberschuss steuerlich wenig übrig, in den ersten Jahren steht unterm Strich oft sogar ein Minus. Warum genau das für Kapitalanleger kein Problem, sondern Teil des Plans ist, erklärt der Überblick zu Steuern bei vermieteten Wohnungen.
Typische Fehler in der Anlage V, die Checkliste
- Nebenkosten-Vorauszahlungen vergessen: Sie sind Einnahmen, auch wenn sie durchlaufen. Das Finanzamt gleicht mit dem Mietvertrag ab.
- Die ganze Rate abgesetzt: Nur Zinsen sind Werbungskosten. Die Tilgung ist Vermögensaufbau, steuerlich neutral. Die Bank schickt dir jedes Jahr eine Zinsbescheinigung.
- Rücklagen-Zuführung sofort abgezogen: Erst absetzbar, wenn die WEG das Geld für Erhaltung ausgibt, die Jahresabrechnung der Verwaltung weist das aus.
- AfA vom vollen Kaufpreis gerechnet: Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Boden, die Aufteilung entscheidet über Jahrzehnte.
- Kaufjahr verschenkt: Anteilige AfA, Finanzierungskosten und laufende Kosten ab Übergabe gehören schon in die erste Erklärung.
Häufige Fragen
Was zählt in der Anlage V als Einnahme?
Alles, was dir aus der Vermietung im Kalenderjahr zugeflossen ist: die Kaltmiete und zusätzlich die Nebenkosten-Vorauszahlungen deines Mieters, Letztere werden gern vergessen. Im Gegenzug setzt du die tatsächlich gezahlten Betriebskosten als Werbungskosten an. Unterm Strich neutralisiert sich das weitgehend, aber beide Seiten müssen in der Erklärung auftauchen.
Muss ich die Anlage V schon für das Kaufjahr abgeben?
Ja, sobald dir in dem Jahr Miete zugeflossen ist oder du Werbungskosten geltend machen willst, und gerade im Kaufjahr lohnt sich das: Finanzierungskosten, anteilige AfA ab Übergang von Nutzen und Lasten und viele Nebenkosten des Erwerbs wirken sich sofort oder über die Abschreibung aus. Ein Verlust im ersten Jahr ist völlig normal und wird mit deinem Gehalt verrechnet.
Brauche ich für die Anlage V einen Steuerberater?
Pflicht ist er nicht, viele Vermieter füllen die Anlage V nach dem ersten Mal selbst aus. Im Kaufjahr ist professionelle Hilfe aber gut investiert: Kaufpreisaufteilung, AfA-Bemessung und die Frage, welche Kosten sofort abziehbar sind, stellen die Weichen für alle Folgejahre. Die Kosten für den Steuerberater sind anteilig wiederum Werbungskosten.
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