Annuität einfach erklärt:
was wirklich hinter deiner Monatsrate steckt.

Was das Wort bedeutet, und warum es dich betrifft

„Annuität“ kommt vom lateinischen annus, dem Jahr: Ursprünglich war damit die jährliche Zahlung an den Kreditgeber gemeint. Genau deshalb werden Zins und Tilgung bis heute in Prozent pro Jahr vereinbart, gezahlt wird die Summe dann in zwölf gleichen Monatsraten. Wenn deine Bank von der Annuität spricht, meint sie im Alltag also schlicht: deine Rate.

Fast alle Immobilienfinanzierungen in Deutschland sind Annuitätendarlehen. Ihr Kennzeichen ist die Verlässlichkeit: Du weißt vom ersten Tag an, was jeden Monat vom Konto geht, und das über die gesamte Zinsbindung. Für dich als Kapitalanleger ist das die entscheidende Größe, denn dieser Betrag steht im Cashflow deiner Wohnung der Kaltmiete gegenüber.

Ein Beispiel: 180.000 € Darlehen, 3,8 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung. Zusammen sind das 5,8 % pro Jahr, also 10.440 €, geteilt durch zwölf ergibt eine Annuität von rund 870 € im Monat. Mit deinen eigenen Zahlen rechnest du das in dreißig Sekunden im Rendite-Rechner durch, inklusive Cashflow.

Der Mechanismus: gleiche Rate, wandernde Aufteilung

Der eigentliche Clou des Annuitätendarlehens ist unsichtbar, wenn man nur auf den Kontoauszug schaut. Die Rate bleibt konstant, aber innerhalb dieser Rate arbeitet die Zeit für dich: Der Zins wird immer nur auf die noch offene Restschuld berechnet. Weil die mit jeder Tilgung kleiner wird, sinkt der Zinsanteil Monat für Monat. Und da die Rate gleich bleibt, wächst der Tilgungsanteil um genau denselben Betrag.

Lies die Tabelle einmal von unten nach oben: Aus 300 € Tilgung im ersten Monat werden nach 15 Jahren 530 €, bei unveränderter Belastung. Nach etwa zehn Jahren kippt das Verhältnis, ab da fließt mehr als die Hälfte deiner Rate in dein eigenes Vermögen statt in die Zinsen der Bank. Vollständig getilgt wäre dieses Darlehen nach rund 28 Jahren, nicht nach 50, wie die 2 % Anfangstilgung auf den ersten Blick nahelegen.

Warum die Trennung für Kapitalanleger so wichtig ist

Bei der selbstgenutzten Wohnung ist die Rate einfach „weg“. Bei einer Kapitalanlage lohnt der zweite Blick, denn die beiden Hälften der Annuität verhalten sich völlig unterschiedlich:

• ◆Der Zinsanteil ist echter Aufwand, dafür bei Vermietung als Werbungskosten absetzbar. Er mindert also deine Steuerlast (mehr dazu im Beitrag zu Steuern bei vermieteten Wohnungen).
• ◆Der Tilgungsanteil ist kein Kostenposten, sondern ein Kontowechsel: Geld wandert von deinem Konto in deine eigene Immobilie. Steuerlich absetzbar ist er deshalb nicht.

Diese Trennung ist kein Rechendetail, sondern der Kern dessen, worum es bei der Kapitalanlage insgesamt geht: Ein Teil deiner Rate ist Aufwand, der andere Vermögensaufbau, und der Mieter trägt beides zu großen Teilen mit.

Das erklärt eine Zahl, die viele Einsteiger irritiert: Ein monatlicher Cashflow von −100 € bedeutet nicht, dass du 100 € verlierst. Steckt in derselben Rate ein Tilgungsanteil von 300 €, baust du in diesem Monat 300 € Vermögen auf, und legst dafür 100 € aus eigener Tasche dazu. Genau deshalb zeigt der Rechner Cashflow und Annuität getrennt an: Erst beide Zahlen zusammen ergeben ein ehrliches Bild.

Anfängliche Tilgung: die Stellschraube, die dir gehört

Den Zinssatz gibt der Markt vor. Die anfängliche Tilgung bestimmst du, und sie entscheidet über Rate, Laufzeit und Restschuld. Dieselben 180.000 € bei 3,8 % Sollzins:

Mehr Tilgung heißt: schneller schuldenfrei, weniger Zinskosten insgesamt, aber auch eine höhere Rate, die dein Monatsbudget stärker belastet. Für Kapitalanleger ist die Antwort deshalb selten „so viel wie möglich“, sondern „so viel, wie die Miete und dein Budget dauerhaft tragen“. Welche Tilgung zu welcher Strategie passt, ordnet der Finanzierungs-Ratgeber ein.

Annuitätendarlehen oder endfälliges Darlehen?

Die vier häufigsten Missverständnisse

• ◆„Annuität ist ein anderes Wort für Zinssatz.“ Nein, die Annuität ist der Gesamtbetrag deiner Rate. Der Zins ist nur ein Teil davon, und zwar ein schrumpfender.
• ◆„2 % Tilgung = 50 Jahre Laufzeit.“ Der Klassiker. Weil der Tilgungsanteil laufend wächst, sind es real rund 28 Jahre. Je höher der Zins, desto kürzer wird diese Zeit sogar.
• ◆„Nach der Zinsbindung bin ich fertig.“ Die Zinsbindung sichert nur den Zinssatz für eine bestimmte Zeit, danach bleibt eine Restschuld, für die du eine Anschlussfinanzierung brauchst. Die neue Annuität hängt dann vom dann gültigen Zins ab.
• ◆„Eine Sondertilgung senkt meine Rate.“ In der Regel nicht: Die Rate bleibt gleich, dafür sinkt die Restschuld, und die Laufzeit verkürzt sich spürbar. Wenn du stattdessen eine niedrigere Rate willst, musst du eine Ratenanpassung ausdrücklich vereinbaren.

Was du vor der Unterschrift prüfen solltest

• ◆Restschuld am Ende der Zinsbindung: Sie steht im Tilgungsplan, lass sie dir immer zeigen. Sie ist die Zahl, die über dein Anschlussrisiko entscheidet.
• ◆Belastbarkeit der Rate: Trägt sich die Annuität auch bei zwei Monaten Leerstand? Rechne konservativ, nicht optimistisch.
• ◆Sondertilgungsrecht: Meist bis 5 % der Darlehenssumme pro Jahr kostenlos, ein Recht, keine Pflicht, und deshalb fast immer sinnvoll zu vereinbaren.
• ◆Tilgungssatzwechsel: Viele Banken erlauben es, die Tilgung während der Laufzeit ein- bis zweimal anzupassen. Das schafft Luft, wenn sich deine Lebenssituation ändert.