Anschlussfinanzierung bei Kapitalanlagen:
rechtzeitig planen statt teuer verlängern.
Wenn die Zinsbindung deiner Kapitalanlage-Finanzierung ausläuft, entscheidet sich, ob dein Cashflow die nächsten zehn Jahre trägt, oder kippt. Wer erst reagiert, wenn das Angebot der Bank im Briefkasten liegt, verschenkt Verhandlungsspielraum. Hier erfährst du, welche drei Wege es gibt und wann du was tun solltest.
Was am Ende der Zinsbindung wirklich passiert
Die meisten Kapitalanlage-Finanzierungen laufen mit einer Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren. Was viele unterschätzen: Am Ende der Zinsbindung ist das Darlehen fast nie vollständig getilgt. Bei einer anfänglichen Tilgung von 2 % steht nach zehn Jahren, je nach Zinsniveau, typischerweise noch ein erheblicher Teil der ursprünglichen Darlehenssumme als Restschuld im Raum. Und für genau diese Restschuld brauchst du einen neuen Zinssatz. Warum von der Rate anfangs so wenig in die Tilgung fließt, erklärt der Beitrag Annuität einfach erklärt.
Dieser neue Zins richtet sich nach dem Marktniveau zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung, nicht nach deinem alten Vertrag. Liegt das Zinsniveau dann höher als bei deinem Abschluss, steigt deine Rate oder deine Tilgung sinkt; liegt es niedriger, entsteht Spielraum. Für dich als Kapitalanleger heißt das: Die Anschlussfinanzierung ist kein Verwaltungsakt, sondern eine zweite Finanzierungsentscheidung, die deinen Cashflow für die nächste Dekade prägt.
Die gute Nachricht: Anders als beim Erstkauf hast du diesmal keinen Zeitdruck durch einen Verkäufer, wenn du früh genug anfängst. Und du hast Trümpfe in der Hand, die du beim Kauf noch nicht hattest: zehn Jahre Tilgung und in vielen Fällen eine positive Wertentwicklung.
Die drei Wege zur Anschlussfinanzierung
1. Prolongation: Verlängern bei der bisherigen Bank
Bei der Prolongation bleibst du bei deiner Bank und verlängerst das Darlehen zu neuen Konditionen. Deine Bank ist gesetzlich verpflichtet, dich rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung zu informieren, üblich ist ein Angebot einige Monate vorher. Der Vorteil: minimaler Aufwand, keine neue Bonitätsprüfung im großen Stil, keine Grundschuldübertragung, keine Notarkosten.
Der Haken: Genau auf diese Bequemlichkeit setzen viele Banken. Das erste Prolongationsangebot ist erfahrungsgemäß selten das beste am Markt, die Bank kalkuliert ein, dass ein Großteil der Kunden nicht vergleicht. Nimm das Angebot deshalb als das, was es ist: eine Verhandlungsbasis. Wer ein konkretes Gegenangebot einer anderen Bank vorlegt, bekommt oft nachgebesserte Konditionen, ganz ohne Bankwechsel.
2. Umschuldung: Wechsel zu einer anderen Bank
Bei der Umschuldung löst eine neue Bank zum Ende der Zinsbindung dein Darlehen ab. Das ist rechtlich unkompliziert und zum Zinsbindungsende ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Es fallen Kosten für die Abtretung oder Neubestellung der Grundschuld an, die sind aber überschaubar und amortisieren sich oft schon durch einen kleinen Zinsvorteil. Bei einer sechsstelligen Restschuld können wenige Zehntelprozentpunkte über die Laufzeit einen vierstelligen bis fünfstelligen Unterschied machen.
Der Aufwand ist höher als bei der Prolongation: Die neue Bank prüft dich und das Objekt wie bei einer Neufinanzierung. Für dich als Vermieter bedeutet das: Mietvertrag, aktuelle Mieteinnahmen, Unterlagen der Eigentümergemeinschaft und Einkommensnachweise bereithalten. Genau deshalb gehört die Umschuldung in eine Phase, in der du Zeit hast, nicht in die letzten Wochen vor Ablauf.
3. Forward-Darlehen: den Zins im Voraus sichern
Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung mit Vorlauf: Du schließt sie schon Monate oder Jahre vor dem Ende deiner Zinsbindung ab und sicherst dir den heutigen Zins für später. Je nach Bank sind Vorlaufzeiten bis etwa fünf Jahre möglich. Für die Wartezeit verlangt die Bank einen Forward-Aufschlag auf den Zins, der mit jedem Monat Vorlauf steigt, die Bank lässt sich das Zinsänderungsrisiko bezahlen.
Wann ist das sinnvoll? Ein Forward-Darlehen ist im Kern eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Es lohnt sich, wenn du mit höheren Zinsen rechnest oder wenn dir Planungssicherheit wichtiger ist als die Chance auf einen günstigeren Zins später. Wichtig zu wissen: Du verpflichtest dich verbindlich zur Abnahme. Fallen die Zinsen bis zum Auszahlungstermin, zahlst du trotzdem den vereinbarten Satz, aussteigen kannst du in der Regel nur gegen eine Nichtabnahmeentschädigung. Ein Forward-Darlehen ist also keine Wette, die man „mal eben“ eingeht, sondern eine bewusste Entscheidung für Kalkulierbarkeit.
Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
Ein Punkt, den viele Anleger nicht kennen, und der bares Geld wert sein kann: Nach § 489 BGB kannst du jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kündigen, mit einer Frist von sechs Monaten, ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt unabhängig davon, wie lange deine Zinsbindung eigentlich läuft.
- ◆Für wen relevant: vor allem bei Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren. Du hast dann ab dem zehnten Jahr faktisch eine Einbahnstraßen-Option, die Bank bleibt gebunden, du nicht.
- ◆Der Stichtag: Die Frist läuft ab der vollständigen Auszahlung des Darlehens, nicht ab Vertragsunterschrift. Bei Bestandsimmobilien liegen beide Termine meist nah beieinander, prüfen solltest du es trotzdem.
- ◆Der Nutzen: Sinken die Zinsen nach Jahr zehn unter deinen Vertragszins, kannst du kostenfrei umschulden. Steigen sie, bleibst du einfach in deinem alten, günstigen Vertrag.
Wenn du heute eine lange Zinsbindung abschließt, kaufst du dieses Recht automatisch mit, ein Argument, das bei der Abwägung zwischen 10 und 15 Jahren Zinsbindung oft übersehen wird.
Anschlussfinanzierung planen: dein Fahrplan 36 / 24 / 12 Monate vorher
- ◆36 Monate vorher, Überblick verschaffen: Restschuld zum Zinsbindungsende beim Kreditinstitut erfragen, Zinsbindungsende und Auszahlungsdatum notieren (Stichwort § 489 BGB). Grobe Einschätzung: Was ist die Wohnung heute wert, wie hat sich die Miete entwickelt? Ab jetzt sind Forward-Darlehen ein Thema, falls du dich absichern willst.
- ◆24 Monate vorher, Optionen sondieren: Cashflow mit verschiedenen Zinsszenarien neu durchrechnen, Unterlagen zusammenstellen (Mietvertrag, WEG-Unterlagen, Einkommensnachweise), erste Konditionsvergleiche einholen. Der Forward-Aufschlag ist bei kürzerem Vorlauf schon deutlich kleiner.
- ◆12 Monate vorher, konkret verhandeln: Angebote von mindestens zwei bis drei Banken oder über einen Finanzierungsvermittler einholen, das Prolongationsangebot der Hausbank dagegenhalten und nachverhandeln. Spätestens drei bis sechs Monate vor Ablauf sollte die Entscheidung stehen, damit Grundschuldabtretung und Ablösung sauber durchlaufen.
Was Kapitalanleger besonders beachten sollten
Bei der Anschlussfinanzierung einer vermieteten Wohnung kommen zwei Dinge zusammen, die es bei der selbstgenutzten Immobilie so nicht gibt, eines davon ist ein Risiko, das andere eine Chance.
Die Pflicht: Cashflow neu rechnen
Deine bisherige Rate war auf den alten Zins kalkuliert. Bevor du irgendein Angebot unterschreibst, rechne den kompletten Cashflow neu: aktuelle Kaltmiete rein, neue Rate plus nicht umlegbare Kosten raus. Rechne dabei mindestens zwei Szenarien, ein realistisches und ein vorsichtiges mit höherem Zins. So siehst du, ab welchem Zinssatz die Wohnung von Überschuss auf Zuzahlung dreht, und kannst gegensteuern: etwa über eine angepasste Tilgung, eine Sondertilgung vor der Anschlussfinanzierung oder eine Mietanpassung im gesetzlichen Rahmen.
Die Chance: dein Beleihungsauslauf ist gesunken
Hier wird die Anschlussfinanzierung für Kapitalanleger richtig interessant. Banken preisen ihr Risiko über den Beleihungsauslauf, das Verhältnis von Darlehen zum Objektwert. Und der hat sich in zehn Jahren doppelt zu deinen Gunsten verschoben: Du hast getilgt, also ist die Restschuld gesunken. Und wenn sich der Objektwert positiv entwickelt hat, ist auch die Bezugsgröße gestiegen. Eine Finanzierung, die beim Kauf vielleicht bei 90 oder 100 % Beleihung lag, kann bei der Anschlussfinanzierung in eine deutlich bessere Beleihungsklasse rutschen, und damit in eine bessere Zinskondition.
Genau deshalb lohnt es sich, zur Anschlussfinanzierung eine aktuelle Werteinschätzung des Objekts vorzulegen und nicht stillschweigend mit dem alten Kaufpreis rechnen zu lassen. Das ist einer der Hebel, die im Prolongationsangebot der Hausbank gern unter den Tisch fallen.
Die folgenden Zahlen sind ein vereinfachtes Rechenbeispiel, keine aktuellen Marktkonditionen, sondern eine Illustration der Mechanik:
| Position | Beim Kauf | Nach 10 Jahren |
|---|---|---|
| Darlehen / Restschuld | 180.000 € | rund 136.000 € |
| Objektwert (angenommen) | 200.000 € | 230.000 € |
| Beleihungsauslauf | 90 % | rund 60 % |
Derselbe Kredit, dieselbe Wohnung, aber aus Sicht der Bank ein völlig anderes Risiko. Ein Beleihungsauslauf um 60 % statt 90 % bedeutet bei vielen Instituten einen spürbaren Konditionsvorteil. Und der Unterschied von nur 0,3 Prozentpunkten auf 136.000 € Restschuld macht über eine zehnjährige Zinsbindung mehrere Tausend Euro aus. Ob diese Zahlen auf dein Objekt zutreffen, hängt von Markt, Lage und Vertrag ab, die Mechanik dahinter gilt immer.
Die häufigsten Fehler bei der Anschlussfinanzierung
- ◆Das erste Angebot unterschreiben: Das Prolongationsangebot ist eine Verhandlungsbasis, kein Endpreis.
- ◆Zu spät anfangen: Wer erst im letzten Quartal vergleicht, hat keine Zeit mehr für eine Umschuldung, und die Bank weiß das.
- ◆Den Objektwert verschenken: Ohne aktuelle Werteinschätzung rechnet die Bank konservativ, und du zahlst für ein Risiko, das es nicht mehr gibt.
- ◆Forward-Darlehen als Schnäppchen missverstehen: Es ist eine Absicherung mit Preis (Aufschlag) und Pflicht (Abnahme), sinnvoll, aber nur mit klarem Blick auf beides.
- ◆Nur auf den Zins schauen: Tilgungssatz, Sondertilgungsrechte und die Flexibilität beim Tilgungswechsel entscheiden mit über deinen Cashflow, mehr dazu im Beitrag zur Finanzierungsstruktur.
Häufige Fragen
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Spätestens 24 Monate vor Ende der Zinsbindung solltest du deine Restschuld kennen, den aktuellen Objektwert einschätzen und erste Konditionen vergleichen. Forward-Darlehen lassen sich je nach Bank bis zu etwa fünf Jahre im Voraus abschließen. Konkret verhandeln solltest du in den letzten 12 Monaten, das Angebot deiner bisherigen Bank ist dabei nur der Startpunkt, nie automatisch die beste Option.
Was ist ein Forward-Darlehen und wann lohnt es sich?
Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, deren Zinssatz du schon Monate oder Jahre vor Ablauf der Zinsbindung festschreibst. Dafür verlangt die Bank einen Forward-Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt. Es lohnt sich vor allem, wenn du steigende Zinsen erwartest und Planungssicherheit für deinen Cashflow brauchst. Wichtig: Du verpflichtest dich zur Abnahme, auch wenn die Zinsen bis dahin fallen.
Kann ich mein Darlehen vor Ende der Zinsbindung kündigen?
Ja, unter einer Bedingung: Nach § 489 BGB kannst du ein Immobiliendarlehen zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch bei längeren Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren und verschafft dir bei Zinsbindungen über zehn Jahre einen wertvollen Ausstiegspunkt.
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