Hausgeld verstehen:
was du zahlst, und was dein Mieter trägt.

Was das Hausgeld eigentlich ist

Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die du als Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft leistest. Seine Höhe legt nicht der Verkäufer fest und nicht die Verwaltung nach Gefühl, sondern der Wirtschaftsplan, den die Eigentümerversammlung beschließt. Am Jahresende rechnet die Jahresabrechnung ab, was tatsächlich verbraucht und ausgegeben wurde, daraus ergeben sich Nachzahlung oder Guthaben. Wichtig für die Begriffe: Das Hausgeld ist nicht dasselbe wie die „Nebenkosten“ deines Mieters, es ist die Eigentümer-Perspektive, aus der sich die Mieter-Nebenkosten erst ableiten.

Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten: die zwei Hälften des Hausgelds

Für dich als Vermieter zerfällt jede Hausgeld-Zahl in zwei Teile, und nur einer davon kostet dich auf Dauer Geld:

Die helle Spalte legst du über die jährliche Nebenkostenabrechnung auf deinen Mieter um; Grundlage ist die Betriebskostenverordnung, und der Mietvertrag muss die Umlage vorsehen (Standard in jedem ordentlichen Vertrag). Die dunkle Spalte bleibt vollständig bei dir hängen, sie gehört deshalb in jede Nettorendite-Rechnung, und zwar bevor du ein Angebot abgibst, nicht danach.

Warnsignal: das auffällig niedrige Hausgeld

Die Intuition sagt: niedriges Hausgeld = günstige Wohnung = gute Rendite. Die Praxis sagt oft das Gegenteil. Ein sehr niedriges Hausgeld entsteht in vielen Fällen dadurch, dass die Gemeinschaft kaum Rücklagen bildet, das Haus spart auf Verschleiß. Aufgeschobene Instandhaltung verschwindet aber nicht, sie wird nur teurer und kommt als Sonderumlage zurück, gern im vier- bis fünfstelligen Bereich pro Einheit. Eine hohe Rücklagenzuführung ist dagegen kein „schlechtes“ Hausgeld: Das Geld verlässt deine Tasche, landet aber im Wert deines eigenen Gebäudes.

Reicht die Rücklage für eine anstehende Maßnahme nicht, dann droht eine Sonderumlage, beschlossen von der Gemeinschaft, fällig unabhängig davon, wie lange du die Wohnung besitzt.

Umgekehrt gilt: Ein hohes Hausgeld ist dann ein Problem, wenn es aus dauerhaft hohen Betriebskosten kommt, etwa einer alten Zentralheizung oder einem sanierungsbedürftigen Aufzug. Diese Kosten machen die Wohnung für Mieter teurer (Warmmiete!) und engen deinen Spielraum bei der Kaltmiete ein. Auch das siehst du nur, wenn du die Zusammensetzung kennst statt nur die Summe.

Wo du die Wahrheit findest: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Verlass dich nicht auf die Hausgeld-Angabe im Exposé, sie ist oft veraltet, gerundet oder „vergisst“ die Rücklagenzuführung. Fordere vor jeder Reservierung den aktuellen Wirtschaftsplan und die letzten beiden Jahresabrechnungen an. Dort prüfst du: Stimmen Plan und Ist überein, oder gab es regelmäßig Nachzahlungen? Wie hoch ist die Zuführung zur Rücklage, und passt der Gesamtstand der Rücklage zum Zustand des Gebäudes? Stehen Hausgeldrückstände anderer Eigentümer in der Abrechnung? Wie diese Unterlagen im Zusammenhang zu lesen sind, zeigt die große Checkliste zu den WEG-Unterlagen.

Nach dem Kauf: vom Hausgeld zur Nebenkostenabrechnung

Als Vermieter erstellst du die Nebenkostenabrechnung für deinen Mieter auf Basis der WEG-Jahresabrechnung, die Verwaltung weist die umlagefähigen Posten dafür üblicherweise gesondert aus. Zwei Praxis-Punkte: Erstens kommt die WEG-Abrechnung oft erst Monate nach Jahresende; deine Abrechnungsfrist gegenüber dem Mieter (zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums) läuft trotzdem, plane das ein. Zweitens: Setze die monatlichen Nebenkosten-Vorauszahlungen deines Mieters realistisch an. Zu niedrige Vorauszahlungen machen die Wohnung im Inserat scheinbar günstiger, führen aber zu Nachzahlungsfrust, und der endet nicht selten im Mieterwechsel.