Mietpreisbremse für Kapitalanleger:
was du bei der Vermietung beachten musst.

Was die Mietpreisbremse eigentlich regelt

Die Mietpreisbremse ist in den §§ 556d bis 556g BGB geregelt und betrifft die Neuvermietung von Wohnraum. Das Grundprinzip: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich in der Praxis meist aus dem örtlichen Mietspiegel, in Frankfurt etwa aus dem qualifizierten Mietspiegel der Stadt.

Wichtig für die Einordnung: Die Mietpreisbremse deckelt die Anfangsmiete bei Neuvermietung. Für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen gelten andere Regeln (Kappungsgrenze, § 558 BGB, ausführlich im Beitrag zur Mieterhöhung nach dem Kauf), und für Indexmieten und Staffelmieten gibt es eigene Vorschriften. In diesem Beitrag geht es um den Moment, der für dich als Kapitalanleger am wichtigsten ist: die Neuvermietung nach dem Kauf oder nach einem Mieterwechsel.

Wo die Mietpreisbremse gilt, und warum du das prüfen musst

Die Mietpreisbremse gilt nicht flächendeckend, sondern nur dort, wo die Landesregierung per Verordnung einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt hat. Im Rhein-Main-Gebiet betrifft das unter anderem Frankfurt am Main und Mainz sowie weitere Städte und Gemeinden in Hessen und Rheinland-Pfalz.

Der Haken: Diese Gebietslisten sind nicht in Stein gemeißelt. Die Verordnungen sind befristet, werden regelmäßig neu erlassen und die Städtelisten dabei angepasst, Gemeinden kommen hinzu, andere fallen heraus. Verlasse dich deshalb nie auf eine Liste aus einem älteren Artikel oder Forum, sondern prüfe vor jeder Neuvermietung die aktuell gültige Landesverordnung deines Bundeslands. Für deine Kaufentscheidung heißt das umgekehrt: Rechne in gefragten Lagen des Rhein-Main-Gebiets sicherheitshalber so, als ob die Bremse gilt, dann kann dich eine Verordnungsänderung nicht kalt erwischen.

Die drei wichtigsten Ausnahmen

Der Gesetzgeber wollte mit der Mietpreisbremse Mieter schützen, ohne Neubau und Sanierung abzuwürgen. Deshalb gibt es drei zentrale Ausnahmen, die du als Kapitalanleger kennen solltest:

1. Neubau: Erstvermietung nach dem 1. Oktober 2014

Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f Satz 1 BGB), und zwar dauerhaft, also auch bei späteren Wiedervermietungen. Kaufst du eine solche Wohnung, kannst du die Miete grundsätzlich frei am Markt orientieren.

2. Umfassende Modernisierung

Die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist ebenfalls ausgenommen (§ 556f Satz 2 BGB). „Umfassend“ ist dabei die entscheidende Hürde: Gemeint sind Modernisierungen, die vom Aufwand her etwa einem Drittel eines vergleichbaren Neubaus nahekommen, also deutlich mehr als neues Bad und frische Böden. Ob eine konkrete Sanierung diese Schwelle erreicht, ist eine Einzelfallfrage. Wenn ein Verkäufer mit dieser Ausnahme wirbt, lass dir die Modernisierungskosten belegen und im Zweifel rechtlich bewerten.

3. Vormiete: Bestandsschutz nach § 556e BGB

Lag die Miete des Vormieters bereits über der eigentlich zulässigen Grenze, darfst du bei der Neuvermietung eine Miete in Höhe dieser Vormiete vereinbaren (§ 556e Abs. 1 BGB). Du musst also nicht unter das Niveau zurück, das im Objekt zuletzt wirksam vereinbart war. Maßgeblich ist die Miete, die ein Jahr vor Ende des vorherigen Mietverhältnisses geschuldet war, kurzfristige Erhöhungen kurz vor dem Auszug zählen nicht. Für dich beim Kauf einer vermieteten Wohnung ist das eine gute Nachricht: Eine solide dokumentierte Bestandsmiete ist bares Geld wert.

Auskunftspflicht: vor Vertragsschluss, unaufgefordert, in Textform

Willst du dich auf eine der Ausnahmen berufen, reicht es nicht, sie „in der Hinterhand“ zu haben. Nach § 556g Abs. 1a BGB musst du dem Mieter vor Abgabe seiner Vertragserklärung unaufgefordert in Textform mitteilen, auf welche Ausnahme du dich stützt, etwa auf die Vormiete oder die umfassende Modernisierung. Versäumst du das, kannst du dich auf die Ausnahme zunächst nicht berufen und die Auskunft nur mit Wartefrist nachholen. In der Praxis heißt das:

• ◆Vor Vertragsunterschrift eine schriftliche Auskunft übergeben (E-Mail genügt der Textform), nicht erst beim Einzug.
• ◆Belege sichern: alten Mietvertrag des Vormieters, Kontoauszüge oder eine Bestätigung des Verkäufers zur Vormiete; bei Modernisierung die Kostenaufstellung.
• ◆Beim Kauf mitdenken: Fordere diese Unterlagen schon in der Ankaufsprüfung an, nach dem Notartermin wird die Beschaffung oft mühsam.

Möbliert vermieten: kein Freibrief, aber ein sauberer Hebel

Hartnäckig hält sich die Idee, möblierte Vermietung „umgehe“ die Mietpreisbremse. Das ist so nicht richtig: Auch möblierter Wohnraum fällt grundsätzlich unter die §§ 556d ff. BGB (echte Sonderfälle wie die Vermietung innerhalb der selbst bewohnten Wohnung ausgenommen). Richtig ist: Für die Möblierung darf ein angemessener Möblierungszuschlag angesetzt werden, der in die Vergleichsmiete einfließt.

„Angemessen“ bedeutet: nachvollziehbar kalkuliert, in der Rechtsprechung häufig orientiert am Zeitwert der Möbel mit einer monatlichen Verzinsung/Abschreibung. Ein Beispiel zur Illustration (keine Rechengarantie): Bei Möbeln mit einem Zeitwert von 5.000 € ergäbe ein gängiger Ansatz von 2 % pro Monat einen Zuschlag von 100 €. Wer stattdessen pauschal mehrere hundert Euro aufschlägt, riskiert, dass genau dieser Teil der Miete bei einer Rüge gekippt wird. Wie du möblierte Vermietung insgesamt sauber aufsetzt, liest du im Beitrag Möbliert vermieten: rechtssicher und fair.

Rüge und Rückforderung: das reale Risiko

Verstößt die vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse, ist der Mietvertrag nicht unwirksam, wohl aber die Miethöhe, soweit sie die zulässige Grenze übersteigt. Der Mieter kann den Verstoß rügen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern; je nach Zeitpunkt der Rüge auch für zurückliegende Zeiträume. Dazu kommen spezialisierte Legal-Tech-Anbieter, die solche Ansprüche für Mieter systematisch durchsetzen, das Entdeckungsrisiko ist heute deutlich höher als vor einigen Jahren.

Für dich als Anleger ist der Punkt weniger juristisch als kaufmännisch: Eine Miete, die auf einem Verstoß beruht, ist keine belastbare Einnahme. Sie kann jederzeit auf das zulässige Niveau fallen, plus Rückzahlung. Wer seine Finanzierung auf eine solche Miete baut, baut auf Sand.

Was das für deine Kalkulation bedeutet

• ◆Rechne mit der zulässigen Miete, nicht mit der Wunschmiete: Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel + 10 % ist in Bremsen-Gebieten deine Obergrenze, außer eine Ausnahme greift nachweisbar.
• ◆Prüfe Exposé-Mieten kritisch: Liegt die angegebene (Soll-)Miete deutlich über dem Mietspiegelniveau, frage nach der Rechtsgrundlage, Vormiete, Neubau, Modernisierung? Ohne Beleg gehört in deine Rendite-Rechnung der niedrigere Wert.
• ◆Bewerte Bestandsmieten als Asset: Eine hohe, wirksam vereinbarte Vormiete genießt Bestandsschutz, dokumentiere sie beim Kauf lückenlos.
• ◆Neubau-Ausnahme einpreisen: Wohnungen mit Erstvermietung nach dem 1.10.2014 bieten mehr Miet-Flexibilität, das rechtfertigt teils höhere Kaufpreise, aber rechne nach, ob die Rendite trotzdem stimmt.
• ◆Puffer für Regeländerungen: Die Mietpreisbremse wurde mehrfach verlängert und verschärft. Eine Kalkulation, die nur mit maximal ausgereizten Mieten funktioniert, ist keine Strategie.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand allgemein und vereinfacht wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Prüfung deines konkreten Mietvertrags oder einer Ausnahme wende dich an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.