Mieterhöhung nach dem Kauf:
was du als neuer Vermieter wirklich darfst.

Kauf bricht nicht Miete: was du wirklich übernimmst

§ 566 BGB ist der Satz, den jeder Käufer einer vermieteten Wohnung kennen muss: „Kauf bricht nicht Miete.“ Du trittst mit dem Eigentumsübergang in den bestehenden Mietvertrag ein, mit der aktuellen Miete, der hinterlegten Kaution, allen Klauseln und allen Schwächen des Vertrags. Eine zu niedrige Bestandsmiete, eine fehlende Umlagevereinbarung für Betriebskosten, eine alte Schönheitsreparatur-Klausel: All das gehört ab dem Stichtag dir.

Für die Kaufentscheidung heißt das: Eine Bestandsmiete deutlich unter Markt ist zuerst ein Preisargument, und erst danach ein Potenzial. Wer den Kaufpreis auf Basis der „möglichen“ Miete kalkuliert, bezahlt den Verkäufer für Arbeit, die er selbst über Jahre erst leisten muss. Rechne jedes Objekt mit der tatsächlichen Ist-Miete, Potenzial ist der Bonus, nicht die Grundlage.

Weg 1: Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Der Standardweg im laufenden Mietverhältnis: Du verlangst die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, begründet in der Praxis meist mit dem örtlichen Mietspiegel, alternativ mit Vergleichswohnungen oder Gutachten. Drei Leitplanken begrenzen den Weg:

• ◆Wartefrist: Die Erhöhung darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung (oder dem Mietbeginn) geltend gemacht werden, wirksam wird sie mit Zustimmung zum Ablauf des übernächsten Monats. Faktisch liegen so mindestens 15 Monate zwischen zwei Erhöhungen.
• ◆Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren höchstens 20 %, in per Landesverordnung bestimmten angespannten Märkten nur 15 %. Im Rhein-Main-Gebiet betrifft das unter anderem Frankfurt, Wiesbaden und Offenbach; die Gebietslisten ändern sich, prüfe die aktuelle Verordnung.
• ◆Obergrenze Vergleichsmiete: Mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete geht auf diesem Weg nie, egal, was der Markt bei Neuvermietung zahlen würde.

Weg 2: Modernisierungsumlage (§ 559 BGB)

Nach einer echten Modernisierung, energetische Sanierung, erstmaliger Einbau eines Bads, Maßnahmen, die den Wohnwert nachhaltig erhöhen, darfst du 8 % der umlagefähigen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Auch hier gibt es eine Kappung: Die Miete darf sich dadurch innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 €/m² erhöhen (2 €/m², wenn die Ausgangsmiete unter 7 €/m² liegt). Zwei Fallstricke aus der Praxis:

• ◆Instandhaltung ist keine Modernisierung: Der Austausch der kaputten Heizung gegen eine gleichwertige ist Erhaltung, umlegen kannst du nur den Modernisierungsanteil, etwa den Sprung auf eine effizientere Technik. Der Erhaltungsanteil wird herausgerechnet.
• ◆Form und Ankündigung zählen: Modernisierungen müssen fristgerecht angekündigt und die Umlage korrekt berechnet und erläutert werden. Formfehler kosten die Erhöhung, hier lohnt professionelle Begleitung.

Weg 3: der Mieterwechsel, mit angezogener Mietpreisbremse

Zieht dein Mieter aus, kannst du neu vermieten und den Vertrag neu gestalten, Staffel- oder Indexmiete inklusive. Aber Vorsicht: In angespannten Märkten deckelt die Mietpreisbremse die Anfangsmiete auf Vergleichsmiete plus 10 %, mit eng definierten Ausnahmen (etwa einer höheren Vormiete). Der Mieterwechsel ist also kein Freifahrtschein, und aktiv herbeiführen lässt er sich rechtlich ohnehin nicht. Kündigungen brauchen einen gesetzlichen Grund; „ich möchte mehr Miete“ gehört nicht dazu.

Die Sperrfrist bei umgewandelten Wohnungen (§ 577a BGB)

Ein Spezialfall, der Käufer von Eigentumswohnungen betrifft: Wurde die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und dann an dich verkauft, gilt eine Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen von mindestens drei Jahren, per Landesverordnung in vielen angespannten Märkten deutlich länger. Als Kapitalanleger willst du in der Regel ohnehin vermieten statt kündigen; relevant wird die Frist aber für den Wiederverkauf, weil sie den Käuferkreis einer vermieteten Wohnung mitbestimmt.

Was das für deine Strategie als Vermieter bedeutet

• ✓Kaufe die Ist-Miete, nicht das Potenzial: Eine Miete 20 % unter Markt ist ein Verhandlungsargument beim Einkauf, der Weg nach oben dauert Jahre und ist gedeckelt.
• ✓Kenne deinen Mietspiegel: Ohne belastbare Vergleichsmiete keine belastbare Erhöhung. In Städten mit qualifiziertem Mietspiegel, etwa Frankfurt oder Bad Homburg, ist die Begründung einfach; in kleineren Gemeinden wird es aufwendiger.
• ✓Denke in Zyklen: 15 Monate Wartefrist, drei Jahre Kappungsfenster, wer Erhöhungen sauber taktet, holt das Zulässige heraus, ohne das Mietverhältnis zu vergiften.
• ✓Gute Mieter sind Rendite: Ein zuverlässiger Mieter, der zwei Jahre länger bleibt, ist wirtschaftlich oft mehr wert als die letzte mögliche Erhöhungsstufe. Leerstand und Neuvermietungskosten frisst kein Mietspiegel wieder herein.

Wichtiger Hinweis: keine Rechtsberatung

Dieser Beitrag gibt die Grundzüge des Mieterhöhungsrechts in vereinfachter Form wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Fristen, Formvorschriften und die Gebietsverordnungen der Länder ändern sich, prüfe vor jeder Erhöhung den aktuellen Stand oder lass das Schreiben von einem Fachanwalt oder einer Verwaltung aufsetzen. Der Beitrag soll dir vor allem eines geben: realistische Erwartungen für die Kalkulation vor dem Kauf.