Fünf Fehler beim Kauf einer Kapitalanlage,
und was sie wirklich kosten.
Die meisten Fehlkäufe entstehen nicht durch Pech, sondern durch eine Rechnung, die vorher niemand zu Ende gemacht hat. Diese fünf sehe ich am häufigsten, und bei jedem von ihnen habe ich schon vom Kauf abgeraten. Damit sie nachvollziehbar bleiben, ist jeder Fehler hier einmal durchgerechnet.
Warum Fehler beim Immobilienkauf so teuer sind
Ein Fehler im Aktiendepot kostet dich Geld. Ein Fehler beim Immobilienkauf kostet dich Geld und zehn Jahre. Das liegt an der Struktur des Investments: Die Kaufnebenkosten sind sofort weg, der Kredit läuft, und ein Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist macht die Rechnung endgültig kaputt. Wer eine Kapitalanlage kauft, korrigiert nicht mal eben nach.
Die gute Nachricht: Alle fünf Fehler in diesem Artikel sind reine Rechen- und Prüffehler. Sie passieren vor dem Kauf, sie kosten nichts außer Zeit, und sie lassen sich alle an einem Abend am Küchentisch ausschließen. Genau deshalb ärgern sie mich so.
Vorausgesetzt ist dabei, dass du die Mechanik hinter der Anlageform kennst, Hebel, Mieteinnahme, Abschreibung. Dieser Text hier ist der Blick auf das, was beim Umsetzen schiefgeht, nicht auf das Prinzip.
Fehler 1: Die Bruttorendite für die Rendite halten
Im Exposé steht immer die Bruttorendite, Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ignoriert zwei Dinge, die dich real Geld kosten: die Kaufnebenkosten, die den Einsatz erhöhen, und die nicht umlegbaren Kosten, die die Miete kürzen. Beides ist keine Nebensache, sondern verändert die Größenordnung.
Kaufpreis 250.000 €, Jahreskaltmiete 13.000 €, das Exposé weist 5,2 % Bruttorendite aus. Jetzt dieselbe Wohnung mit allen Posten:
- ◆Kaufnebenkosten in Hessen, rund 11 %: + 27.500 € → tatsächlicher Einsatz 277.500 €
- ◆Verwaltervergütung, nicht umlegbar: rund 30 € im Monat → − 360 € im Jahr
- ◆Zuführung zur Erhaltungsrücklage: rund 55 € im Monat → − 660 € im Jahr
- ◆Ansatz für Mietausfall, 2 % der Jahresmiete → − 260 € im Jahr
Bleiben 11.720 € auf 277.500 € Einsatz: 4,2 % Nettorendite. Aus 5,2 % wurden 4,2 %, ohne dass sich am Objekt irgendetwas geändert hätte, nur die Rechnung wurde zu Ende gemacht.
Wichtig dabei: Die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums steckt bereits in der Erhaltungsrücklage. Wer zusätzlich einen eigenen Instandhaltungsposten ansetzt, zählt dieselbe Position zweimal und rechnet sich die Wohnung künstlich schlecht. Wie beide Kennzahlen zusammenhängen, steht im Beitrag zur Renditeberechnung; im Rendite-Rechner kannst du dein eigenes Objekt in 30 Sekunden durchrechnen.
Fehler 2: Die erste Rate rechnen, aber nicht die zweite
Die Zinsbindung läuft zehn Jahre, der Kredit dreißig. Was am Ende der Zinsbindung passiert, entscheidet über die Hälfte deiner Gesamtkosten, und steht in keinem Exposé. Wer nur die Anfangsrate prüft, hat sein Investment auf Basis eines Zinses gerechnet, den ihm niemand über die Laufzeit garantiert hat.
- ◆Kondition heute: 3,8 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung → Rate 1.208 € im Monat
- ◆Restschuld nach zehn Jahren: rund 190.500 €
- ◆Anschlusszins liegt dann bei 5,5 %, du willst im gleichen Tempo weitertilgen
- ◆Neue Rate: rund 1.478 € im Monat, 270 € mehr, gut 22 %
270 € im Monat sind 3.240 € im Jahr. Das ist mehr, als die Wohnung aus dem ersten Beispiel nach allen Kosten überhaupt abwirft. Die Frage ist deshalb nicht, ob du die erste Rate stemmst, sondern die zweite.
Wer ohne Eigenkapital finanziert, hat hier den kleinsten Puffer: bei einer Vollfinanzierung verschärft sich das, weil die Restschuld nach zehn Jahren entsprechend höher ausfällt und der Zinsanstieg auf eine größere Summe wirkt.
Entschärfen lässt sich das mit längerer Zinsbindung, höherer Anfangstilgung und Sondertilgungsrechten, Details dazu im Beitrag zur Anschlussfinanzierung.
Fehler 3: Die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft nicht prüfen
Du kaufst nie nur eine Wohnung, du kaufst dich in eine Eigentümergemeinschaft ein, mit allem, was deren Gebäude an aufgeschobener Instandhaltung mitbringt. Ist die Erhaltungsrücklage zu dünn und wird das Dach fällig, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage. Die trifft dich in voller Höhe deines Miteigentumsanteils, unabhängig davon, wie lange du die Wohnung besitzt.
- ◆Kosten der Maßnahme: 180.000 €
- ◆Vorhandene Erhaltungsrücklage: 40.000 €
- ◆Fehlbetrag als Sonderumlage: 140.000 €
- ◆Dein Anteil bei gleichmäßiger Verteilung auf zwölf Parteien: rund 11.700 €
Beispiel 1 hat für eine vergleichbare Wohnung rund 11.700 € Jahresertrag ergeben: Eine einzige Sonderumlage frisst also den kompletten Nettoertrag eines ganzen Jahres auf, fällig auf einen Schlag, meist innerhalb weniger Monate. Und sie kommt nicht statt der laufenden Kosten, sondern obendrauf.
Was du dafür anfordern musst
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, dort stehen beschlossene und diskutierte Maßnahmen
- Höhe der Erhaltungsrücklage, absolut und pro Quadratmeter
- Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung
- Alter von Dach, Heizung, Fenstern und Leitungen
- Teilungserklärung, sie regelt, was überhaupt Gemeinschaftseigentum ist
Die vollständige Liste samt Lesehilfe steht in der Checkliste für WEG-Unterlagen. Wenn ein Verkäufer diese Unterlagen nicht herausrückt, ist das für mich kein Organisationsproblem, sondern die Antwort auf die Frage.
Fehler 4: Den Möblierungszuschlag als geschenkte Rendite verbuchen
Möbliert vermieten funktioniert, ich entwickle selbst möblierte Kompaktwohnungen, und die Zahlen tragen. Aber der Aufschlag ist kein zusätzlicher Gewinn, sondern die Vergütung für ein Wirtschaftsgut, das sich abnutzt. Wer den Zuschlag voll in die Rendite rechnet, ohne den Ersatz gegenzurechnen, überschätzt sich dauerhaft.
- ◆Miete möbliert 750 € statt 620 € unmöbliert → Zuschlag 130 € im Monat
- ◆Auf das Jahr: + 1.560 €
- ◆Erstausstattung: 8.000 €, realistische Nutzungsdauer rund 8 Jahre
- ◆Jährlicher Ersatzbedarf: − 1.000 €
Bleiben rund 560 € im Jahr, gut ein Drittel dessen, was die Zuschlagsrechnung suggeriert. Immer noch positiv, aber eben keine 1.560 €. Dazu kommt der höhere Verwaltungsaufwand durch kürzere Mietverhältnisse.
Rechtlich ist der Möblierungszuschlag außerdem kein Freibrief: Er muss der Höhe nach begründbar sein, gerade in Städten mit Mietpreisbremse. Was dabei zu beachten ist, steht im Beitrag zum rechtssicheren möblierten Vermieten.
Fehler 5: Günstig kaufen statt vermietbar kaufen
Der verführerischste Fehler, weil er sich wie kluges Rechnen anfühlt. Hohe Bruttorenditen entstehen fast nie durch besonders hohe Mieten, sondern durch besonders niedrige Kaufpreise, und die haben einen Grund. Solange du diesen Grund benennen und in Euro beziffern kannst, ist alles in Ordnung. Kannst du es nicht, kaufst du ihn ungesehen mit.
Angenommen, die günstigere Wohnung steht in einer Region mit schrumpfender Bevölkerung und braucht bei jedem Mieterwechsel drei Monate Nachvermietung, im Schnitt alle drei Jahre:
- ◆Leerstandsquote im Mittel: 3 von 36 Monaten → 8,3 %
- ◆Aus 6,5 % Bruttorendite werden effektiv rund 5,9 %
- ◆Dazu bei jedem Wechsel: Renovierung, Inserate, Besichtigungen, Bonitätsprüfung
- ◆Und beim Verkauf in zehn Jahren: derselbe schrumpfende Käufermarkt
Die Differenz zwischen 6,5 % und 4,8 % ist also kein Renditevorsprung, sondern der Preis, den der Markt für das Vermietungsrisiko verlangt. Genau dafür wird er bezahlt.
Deshalb steht bei mir die Vermietbarkeit vor der Rendite: erreichbare Arbeitgeber, S-Bahn-Takt, Nahversorgung, breite Mieterzielgruppe. Wie unterschiedlich sich das im Rhein-Main-Gebiet darstellt, zeigt der Vergleich zwischen einem Umbruchmarkt wie Rüsselsheim und einem Nachfragemarkt wie Offenbach.
Ein Teil dieser Einschätzung steht übrigens schwarz auf weiß in den Unterlagen: was der Energieausweis darüber verrät, ist bei älteren Beständen oft der ehrlichste Hinweis darauf, warum ein Objekt so günstig angeboten wird.
Die Kurzfassung: fünf Fragen vor jeder Unterschrift
- Habe ich die Nettorendite gerechnet, mit Kaufnebenkosten und nicht umlegbaren Kosten?
- Trägt sich die Wohnung auch bei deutlich höherem Anschlusszins?
- Kenne ich Erhaltungsrücklage, Protokolle und das Alter von Dach und Heizung?
- Habe ich bei möblierter Vermietung den Ersatzbedarf der Möbel gegengerechnet?
- Kann ich benennen, warum diese Wohnung günstig ist, und was mich das kostet?
Fünfmal Ja heißt nicht, dass die Wohnung gut ist. Aber ein einziges Nein heißt zuverlässig, dass du noch nicht genug weißt, um zu unterschreiben. Alle Zahlen in diesem Artikel sind Rechenbeispiele zur Veranschaulichung der Größenordnungen, dein konkretes Objekt rechnen wir im Erstgespräch mit deinen echten Werten durch.
Häufige Fragen
Was ist der häufigste Fehler beim Kauf einer Kapitalanlage?
Die Bruttorendite aus dem Exposé für die tatsächliche Rendite zu halten. Sie ignoriert Kaufnebenkosten und nicht umlegbare Kosten und liegt deshalb systematisch zu hoch, in der Beispielrechnung unten werden aus 5,2 % Brutto- nur 4,2 % Nettorendite. Wer auf dieser Basis vergleicht, vergleicht Zahlen, die es nicht gibt.
Wie erkenne ich vor dem Kauf, ob eine Sonderumlage droht?
Aus den Protokollen der letzten drei Eigentümerversammlungen, der Höhe der Erhaltungsrücklage und dem Alter von Dach, Heizung und Fenstern. Diese Unterlagen kannst du vor dem Notartermin anfordern, wenn der Verkäufer sie nicht liefert, ist das selbst schon die Antwort.
Ist eine hohe Rendite ein Warnsignal?
Nicht automatisch, aber sie ist immer erklärungsbedürftig. Hohe Bruttorenditen entstehen fast immer durch einen niedrigen Kaufpreis, und der hat einen Grund: Lage, Zustand oder Vermietbarkeit. Solange du diesen Grund benennen und bepreisen kannst, ist alles in Ordnung. Wenn nicht, kaufst du ihn ungesehen mit.
Passt eine Kapitalanlage überhaupt zu dir?
Einkommen, Eigenkapital, Zeithorizont: Der 60-Sekunden-Check fragt dieselben Kriterien ab, die auch eine Bank zuerst anschaut, ehrliche Einschätzung statt Verkaufsgespräch.