Mieterauswahl mit System:
wie du Leerstand und Ärger vermeidest.

Was Leerstand kostet: die Rechnung hinter der Sorgfalt

Bevor wir in den Prozess einsteigen, ein kurzer Blick auf die Ökonomie, denn sie erklärt die Strategie. Leerstand ist teuer, aber kalkulierbar: Die Miete fällt aus, das Hausgeld zahlst du komplett selbst, auch den Teil, den sonst dein Mieter über die Nebenkosten trägt, und die Rate läuft weiter. Bei 750 € Kaltmiete und rund 105 € umlagefähigem Hausgeld sind das etwa 855 € pro Leerstandsmonat, bevor der erste Handwerker kommt; kommen Auffrischung, Fotos und Inserat dazu, ist ein Mieterwechsel schnell vierstellig. Ein schlechter Mieter ist dagegen teurer und unkalkulierbar: Mietrückstände, Anwaltskosten, im schlimmsten Fall ein Räumungsverfahren über viele Monate, fünfstellig, wenn es dumm läuft. Daraus folgt die Grundregel dieses Beitrags: Beim Tempo der Vermarktung darfst du sportlich sein, bei der Prüfung der Person nicht.

Die Wohnungsanzeige: ein Inserat, das die richtigen Bewerber anzieht

Gute Vermietung beginnt vor dem Inserat, mit einer ehrlichen Preisfindung: Vergleiche laufende Angebote in der Umgebung, nicht deine Wunschvorstellung. Eine Wohnung, die 5 % unter den teuersten Vergleichsangeboten liegt, produziert volle Besichtigungstermine und Auswahl; eine überteuerte produziert Funkstille und am Ende doch den Preisnachlass, nur eben nach sechs Wochen Leerstand. Zum Inserat selbst:

Ein Schritt gehört noch vor die Preisfindung: In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt solltest du die zulässige Miete vorher prüfen, die Mietpreisbremse setzt der Wunschmiete eine rechtliche Grenze, unabhängig davon, was der Markt hergäbe.

• ◆Fotos entscheiden. Aufgeräumt, tagsüber, Querformat, alle Räume. Wer hier spart, spart an der Miete.
• ◆Nebenkosten realistisch ansetzen. Zu niedrige Vorauszahlungen machen das Inserat scheinbar attraktiv und führen ein Jahr später zu Nachzahlungsfrust, wie du die Posten sauber aus dem Hausgeld ableitest, steht im eigenen Beitrag.
• ◆Pflichtangaben nicht vergessen. Die Energieausweis-Daten gehören per Gesetz in jede Anzeige; welche genau, liest du im Energieausweis-Beitrag.
• ◆Zielgruppe mitdenken. Eine möblierte 1-Zimmer-Wohnung am S-Bahnhof spricht Pendler und Berufseinsteiger an, das Inserat darf das ruhig aussprechen, solange es keine Gruppen ausschließt.

Die Besichtigung: Einzeltermine schlagen Massenauflauf

Sammelbesichtigungen sparen dir eine Stunde und kosten dich Information. In Einzelterminen (oder kleinen Blöcken von zwei, drei Parteien) bekommst du das, was keine Selbstauskunft liefert: einen Eindruck. Kommt jemand pünktlich? Stellt er Fragen, die auf langfristiges Interesse deuten, Schulweg, Keller, Waschmaschinenanschluss? Wer die Wohnung nur im Vorbeigehen scannt und sofort nach dem Einzugstermin fragt, sucht irgendeine Wohnung. Du suchst jemanden, der deine sucht.

Selbstauskunft und Bonitätsprüfung: gründlich im erlaubten Rahmen

Jetzt wird aus Interesse eine Entscheidung, und hier gilt eine Reihenfolge, die auch der Datenschutz vorgibt: Erst wenn ein Bewerber ernsthaft in Frage kommt, darfst du die tiefergehenden Nachweise verlangen. Das Standardpaket der engeren Auswahl:

• ◆Selbstauskunft mit den zulässigen Fragen: Einkommen, Arbeitsverhältnis, einziehende Personen, Haustiere, Mietschulden oder Räumungstitel. Fragen nach Familienplanung, Religion oder Ähnlichem sind tabu, und dürfen von Bewerbern folgenlos falsch beantwortet werden.
• ◆Einkommensnachweise: üblich sind die letzten drei Gehaltsabrechnungen. Faustformel aus der Praxis: Die Kaltmiete sollte ein Drittel des Nettoeinkommens nicht wesentlich übersteigen.
• ◆Bonitätsauskunft (etwa SCHUFA): vom Bewerber selbst beigebracht, aktuell, im Original oder als verifizierbares Dokument.
• ◆Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters, wo sie zu bekommen ist, kein Muss, aber ein starkes Signal.

Und dann: alle Unterlagen zusammen lesen. Ein einzelner negativer Punkt mit plausibler Erklärung ist menschlich; mehrere Unstimmigkeiten zwischen Selbstauskunft, Nachweisen und Gespräch sind ein Muster. Absagen an die übrigen Bewerber gehören übrigens zum Prozess dazu, kurz, freundlich, ohne Begründung. Und lösche deren Unterlagen danach; auch das verlangt der Datenschutz.

Wenn es länger dauert: die drei üblichen Verdächtigen

Bleiben die Bewerbungen aus, hilft keine Geduld, sondern Diagnose. In fast allen Fällen ist es einer dieser Punkte: der Preis (ehrlich gegen aktuelle Vergleichsinserate prüfen, nicht gegen die eigene Kalkulation), die Präsentation (Fotos und Text im Wettbewerbsvergleich ansehen: Würdest du anfragen?) oder die Erreichbarkeit (Anfragen, die zwei Tage unbeantwortet bleiben, sind vergebene Termine). Alle drei Punkte lassen sich binnen eines Tages beheben. Ein vierter Fall kommt bei Kapitalanlagen dazu: Die Wohnung passt nicht zur Nachfrage am Standort, das ist dann allerdings keine Vermarktungsfrage mehr, sondern eine Erkenntnis für den nächsten Kauf. Robust sind Standorte, deren Nachfrage aus mehreren Quellen kommt: Langen etwa zieht Mieter aus Frankfurt, Darmstadt und vom Flughafen gleichzeitig an, fällt eine Quelle ab, tragen die anderen beiden.

Delegieren oder selbst machen?

Die Erstvermietung selbst zu stemmen ist machbar und lehrreich; viele meiner Kunden machen es genau einmal selbst und geben es danach ab. Ein Vermietungsservice oder eine Sondereigentumsverwaltung kostet Geld, bringt aber Marktkenntnis bei der Preisfindung, geprüfte Abläufe bei Selbstauskunft und Datenschutz und vor allem: Tempo. Bei meinen Referenzobjekten haben wir mehrere Wohnungen direkt mitvermietet, gerade bei möblierten Einheiten ist die Kombination aus Möblierungskonzept und Erstvermietung aus einer Hand ein spürbarer Vorteil. Rechne es einfach als das, was es ist: gekaufter Leerstands-Schutz.

Und egal, wie du dich entscheidest: die jährliche Abrechnung kommt dazu, sie ist fristgebunden und der häufigste Grund, warum Vermieter auf Kosten sitzen bleiben, die sie hätten umlegen können.