Was ist eine gute Rendite
bei einer Immobilie?
Auf die Frage nach der guten Rendite gibt es keine einzelne Zahl, aber es gibt Bandbreiten. Und es gibt eine klare Obergrenze, ab der eine hohe Rendite nicht mehr für ein gutes Geschäft spricht, sondern für ein Risiko, das jemand anderes nicht tragen wollte.
Die Bandbreiten, ehrlich sortiert
| Lage | Bruttorendite typisch | Was du dafür bekommst |
|---|---|---|
| Frankfurt A-Lage | 2,5 bis 3,5 % | Maximale Vermietungssicherheit, kaum Anfangsertrag |
| Frankfurt B-Lage | 3,5 bis 4,5 % | Gute Nachfrage, moderater Einstieg |
| Rhein-Main-Umland | 4,0 bis 5,5 % | Solide Nachfrage, spürbarer Ertrag, mehr Objektarbeit |
| Strukturschwache B-Stadt | 6,0 bis 8,0 % | Hoher Ertrag auf dem Papier, Vermietungs- und Wertrisiko |
Warum die Zahl allein nichts taugt
Rendite ist der Preis für ein Risiko. Wo die Nachfrage sicher ist, ist sie niedrig, weil viele kaufen wollen. Wo sie hoch ist, hat der Markt einen Grund gefunden, weniger zu bieten. Die eigentliche Arbeit besteht darin, diesen Grund zu finden, und dann zu entscheiden, ob du ihn tragen willst.
Angeboten wurde eine 3-Zimmer-Wohnung, 74 m², Kaufpreis 118.000 €, Kaltmiete 730 €. Auf dem Papier 7,4 Prozent Bruttorendite, deutlich über allem, was im Rhein-Main-Gebiet üblich ist.
In den Unterlagen stand der Rest: Baujahr 1971, Elektrik original, Rücklage 9.400 € bei 24 Einheiten, Heizungstausch beschlossen, aber noch nicht finanziert, und der Mieter zahlte seit 19 Jahren eine Miete, die 22 Prozent über dem lag, was bei Neuvermietung erzielbar gewesen wäre. Realistisch gerechnet blieben gut 4 Prozent, und davon gingen Sonderumlagen ab.
Die Prüfreihenfolge, die ich verwende
- Ist-Miete mit dem örtlichen Vergleichsniveau abgleichen, nach oben und nach unten
- Hausgeld aufschlüsseln in umlagefähig und nicht umlagefähig
- Rücklagenkonto ins Verhältnis zum Gebäudealter setzen
- Protokolle der letzten drei Versammlungen auf aufgeschobene Maßnahmen prüfen
- Mikrolage zu Fuß ansehen, nicht auf der Karte
- Erst danach rechnen, und zwar netto, nicht brutto
Für meine eigenen Ankäufe im Rhein-Main-Gebiet liegt die Zielgröße bei rund 5 Prozent Bruttorendite bei saniertem Zustand und vermietetem Objekt. Das ist kein spektakulärer Wert, aber einer, der nach Kosten, Steuern und Instandhaltung trägt. Wie die vollständige Rechnung aussieht, zeigt der Rendite-Rechner.
Häufige Fragen
Welche Bruttorendite ist im Rhein-Main-Gebiet realistisch?
In Frankfurt liegen die Anfangsrenditen bei gepflegten Bestandswohnungen meist zwischen 3 und 4 Prozent, im Umland zwischen 4 und 5,5 Prozent. Alles über 6 Prozent hat in dieser Region einen Grund: schwache Mikrolage, Sanierungsstau, kurze Restnutzungsdauer oder eine Miete, die bei Neuvermietung nicht zu halten ist.
Ist die Nettorendite wichtiger als die Bruttorendite?
Für die Entscheidung ja. Die Bruttorendite vergleicht Angebote, die Nettorendite zeigt, was übrig bleibt. Zwischen beiden liegen im Rhein-Main-Gebiet typischerweise 0,8 bis 1,2 Prozentpunkte, abhängig von Hausgeld, Rücklagenzuführung und Kaufnebenkosten. Wer nur brutto rechnet, plant mit Geld, das nie ankommt.
Ab wann ist eine hohe Rendite ein Warnsignal?
Wenn sie sich nicht erklären lässt. Eine 8-Prozent-Wohnung in einer wachsenden Region gibt es nicht ohne Gegenleistung, entweder trägt die Mikrolage nicht, das Gebäude braucht Geld, die Eigentümergemeinschaft ist zerstritten oder die Miete steht über dem, was am Markt erzielbar wäre. Die Frage lautet nie, wie hoch die Rendite ist, sondern warum sie so hoch ist.
Jetzt mit deinen eigenen Zahlen rechnen.
Die Beispiele hier sind Illustrationen. Im kostenlosen Rendite-Rechner prüfst du dein konkretes Objekt in 30 Sekunden, Brutto, Netto und Cashflow inklusive Finanzierung, ohne Anmeldung.