Kaufpreisfaktor:
was der Vervielfältiger wirklich sagt.
Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahresmieten eine Wohnung kostet. Er ist die schnellste Kennzahl im Markt und gleichzeitig die am häufigsten missbrauchte, weil er Zustand, Lage und Mietniveau vollständig ignoriert.
Die Formel
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Andere Namen für dieselbe Kennzahl sind Vervielfältiger, Mietpreismultiplikator oder schlicht Faktor. Er beantwortet eine einzige Frage: Wie viele Jahre müsste die Wohnung ihre heutige Miete erwirtschaften, um sich rechnerisch selbst zu bezahlen, ohne Kosten, ohne Steuern, ohne Zinsen.
| Kaufpreis | Kaltmiete monatlich | Faktor | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| 180.000 € | 750 € | 20,0 | 5,0 % |
| 240.000 € | 950 € | 21,1 | 4,7 % |
| 240.000 € | 1.100 € | 18,2 | 5,5 % |
| 320.000 € | 1.150 € | 23,2 | 4,3 % |
Warum ein niedriger Faktor täuschen kann
Wohnung 1: 62 m² im Rhein-Main-Umland, 2024 saniert, unbefristet vermietet an ein Paar, Kaltmiete leicht unter dem örtlichen Vergleichsniveau, Hausgeld 190 €, davon 95 € nicht umlagefähig.
Wohnung 2: 62 m² in einer strukturschwachen Lage, letzte Sanierung 1998, seit elf Jahren derselbe Mieter mit weit überhöhter Altmiete, Hausgeld 250 €, Rücklage nahezu leer, Heizung von 1996.
Gleicher Faktor, völlig unterschiedliche Geschäfte. Bei Wohnung 1 ist die Miete steigerbar, bei Wohnung 2 fällt sie bei Neuvermietung, und die erste Sonderumlage steht bevor. Der Faktor kennt diesen Unterschied nicht.
Was der Faktor nicht enthält
- Kaufnebenkosten, in Hessen allein 6 Prozent Grunderwerbsteuer
- Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und die Zuführung zur Rücklage
- Zustand des Gemeinschaftseigentums und anstehende Sanierungen
- Abstand der Ist-Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete, also das Steigerungspotenzial
- Finanzierungskosten und Steuerwirkung, beide entscheiden über deinen Cashflow
Deshalb ist der Faktor ein Filter, keine Entscheidungsgrundlage. Ich benutze ihn, um aus zwanzig Angeboten fünf auszuwählen, und rechne danach jedes einzelne durch. Wie die vollständige Rechnung aussieht, zeigt der Rendite-Rechner.
Häufige Fragen
Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor?
Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Kostet eine Wohnung 240.000 € und bringt 950 € Kaltmiete im Monat, also 11.400 € im Jahr, liegt der Faktor bei 21,1. Der Kehrwert ist die Bruttorendite: 100 geteilt durch 21,1 ergibt 4,7 Prozent. Beide Kennzahlen sagen dasselbe, nur in anderer Blickrichtung.
Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?
Das hängt vom Markt ab. In Frankfurt sind Faktoren zwischen 25 und 32 üblich, im Umland eher 18 bis 24, in strukturschwachen Regionen auch 12 bis 15. Ein Faktor von 14 in einer schrumpfenden Kleinstadt ist kein Schnäppchen, sondern eine Risikoprämie. Vergleichbar sind Faktoren nur innerhalb desselben Marktes und derselben Objektklasse.
Was ist der Unterschied zum Liegenschaftszins?
Der Kaufpreisfaktor ist eine rohe Marktkennzahl aus tatsächlichen Kaufpreisen. Der Liegenschaftszinssatz wird von den Gutachterausschüssen aus ausgewerteten Kauffällen ermittelt und berücksichtigt Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer. Für die Verkehrswertermittlung ist der Liegenschaftszins maßgeblich, für den schnellen Marktvergleich der Faktor.
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Die Beispiele hier sind Illustrationen. Im kostenlosen Rendite-Rechner prüfst du dein konkretes Objekt in 30 Sekunden, Brutto, Netto und Cashflow inklusive Finanzierung, ohne Anmeldung.