Immobilien als Kapitalanlage
für Anfänger: der erste Kauf.
Die erste Anlagewohnung ist keine Frage von Mut, sondern von Reihenfolge. Wer weiß, was die Bank prüft, was eine Wohnung wirklich kostet und woran man ein schlechtes Objekt erkennt, kauft entspannter als jemand, der drei Seminare besucht hat.
Die Reihenfolge, die funktioniert
| Schritt | Was passiert | Dauer |
|---|---|---|
| 1. Rahmen klären | Haushaltsrechnung, Eigenkapital, Finanzierungsbestätigung der Bank | 1 bis 3 Wochen |
| 2. Suchprofil festlegen | Region, Objektgröße, Zustand, Zielmieter, Preisrahmen | wenige Tage |
| 3. Objekte prüfen | Unterlagen anfordern, rechnen, besichtigen, Mikrolage ansehen | laufend |
| 4. Kaufentscheidung | Netto durchrechnen, Finanzierung final abstimmen | 1 bis 2 Wochen |
| 5. Notartermin | Entwurf zwei Wochen vorher, Beurkundung, Auflassungsvormerkung | 4 bis 6 Wochen |
| 6. Übergang | Kaufpreiszahlung, Eigentumsumschreibung, Mietverhältnis geht über | 2 bis 4 Monate |
Was eine Wohnung wirklich kostet
- ◆Kaufpreis: 240.000 €
- ◆Grunderwerbsteuer Hessen, 6 Prozent: 14.400 €
- ◆Notar und Grundbuch, rund 2 Prozent: 4.800 €
- ◆Gesamtinvestition: 259.200 €
Laufend: Kaltmiete 950 €, davon gehen rund 130 € nicht umlagefähige Kosten ab. Bei 200.000 € Darlehen zu 3,8 Prozent mit 2 Prozent Tilgung beträgt die Rate 967 €. Der Cashflow liegt damit leicht im Minus, die Tilgung von rund 333 € im ersten Monat ist aber Vermögensaufbau, kein Verlust.
Die fünf Fehler, die ich am häufigsten sehe
- Mit der Bruttorendite rechnen und Hausgeld, Rücklage und Instandhaltung weglassen
- Eine überhöhte Altmiete als dauerhafte Einnahme ansetzen
- Unterlagen der Eigentümergemeinschaft nicht lesen, besonders Protokolle und Rücklagenstand
- Ohne Puffer kaufen, sodass die erste Sonderumlage zum Problem wird
- Auf Wertsteigerung setzen statt auf Miete, Tilgung und Steuerwirkung
Wenn du wissen willst, ob eine Anlagewohnung überhaupt zu deiner Situation passt, ist der 60-Sekunden-Check der schnellste Weg. Und der Rendite-Rechner zeigt dir für dein konkretes Objekt, was am Monatsende übrig bleibt.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für die erste Wohnung?
Die Kaufnebenkosten solltest du in jedem Fall selbst tragen können, in Hessen sind das mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch rund 8 Prozent des Kaufpreises. Alles darüber verbessert deinen Zins. Bei 240.000 € Kaufpreis heißt das: rund 19.000 € als absolutes Minimum, mit 45.000 bis 60.000 € stehst du deutlich besser da.
Welches Einkommen ist nötig?
Eine feste Grenze gibt es nicht, die Bank rechnet mit einer Haushaltsrechnung: Einnahmen minus Lebenshaltungspauschale minus bestehende Verpflichtungen. Was übrig bleibt, muss die Rate tragen, wobei Mieteinnahmen meist nur zu 70 bis 80 Prozent angerechnet werden. Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis außerhalb der Probezeit ist der übliche Ausgangspunkt.
Soll die erste Wohnung groß oder klein sein?
Klein und in guter Lage schlägt groß und günstig. Kleine Wohnungen erzielen mehr Miete je Quadratmeter, sind schneller vermietet und binden weniger Kapital. Für den Einstieg zählt vor allem, dass die Wohnung ohne deine ständige Aufmerksamkeit läuft: saniert, vermietet, in einer Gemeinschaft mit ordentlicher Rücklage.
Passt eine Kapitalanlage überhaupt zu dir?
Einkommen, Eigenkapital, Zeithorizont: Der 60-Sekunden-Check fragt dieselben Kriterien ab, die auch eine Bank zuerst anschaut, ehrliche Einschätzung statt Verkaufsgespräch.