Spekulationssteuer:
wann der Verkauf steuerfrei bleibt.
Wer eine vermietete Wohnung nach zehn Jahren verkauft, zahlt auf den Gewinn keine Einkommensteuer. Wer elf Monate zu früh verkauft, zahlt seinen vollen persönlichen Steuersatz. Zwischen beiden Szenarien liegen bei einer normalen Kapitalanlage schnell 20.000 €. Deshalb lohnt es sich, die Frist genau zu kennen.
Die Regel in einem Satz
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Innerhalb der Frist ist der Gewinn mit deinem persönlichen Steuersatz zu versteuern, außerhalb bleibt er steuerfrei. Eine Freigrenze von 1.000 € gilt für alle privaten Veräußerungsgeschäfte eines Jahres zusammen; wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil.
Die Rechnung, die überrascht
Kauf 2018 für 210.000 € plus 21.000 € Nebenkosten, Gebäudeanteil 160.000 €. Verkauf 2026 für 285.000 €, Maklerkosten und Vorfälligkeitsentschädigung zusammen 9.000 €.
- ◆Veräußerungspreis: 285.000 €
- ◆abzüglich Anschaffungskosten: 231.000 €
- ◆zuzüglich in Anspruch genommener AfA, acht Jahre à 3.200 €: 25.600 €
- ◆abzüglich Veräußerungskosten: 9.000 €
Steuerpflichtiger Gewinn: 70.600 €. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz zuzüglich Solidaritätszuschlag sind das rund 31.300 € Steuer. Zwei Jahre Geduld hätten diesen Betrag vollständig gespart.
Was die Frist verlängert oder neu startet
| Vorgang | Wirkung auf die Frist |
|---|---|
| Erbschaft | Keine neue Frist, der Erbe tritt in die Frist des Erblassers ein |
| Schenkung | Keine neue Frist, die Besitzzeit des Schenkers wird angerechnet |
| Scheidungsbedingte Übertragung | Entgeltlicher Erwerb, eigene neue Frist für den übernehmenden Teil |
| Anbau oder Ausbau | Keine neue Frist für das Grundstück, der Gebäudeteil folgt dem Grundstück |
| Umwandlung in Wohnungseigentum | Keine neue Frist, wirtschaftliche Identität bleibt bestehen |
Wenn es eng wird: die Möglichkeiten
- Verkaufstermin verschieben, bis die Frist abgelaufen ist, notfalls mit aufschiebend bedingtem Vertrag
- Verluste aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften desselben Jahres gegenrechnen
- Ratenzahlung über zwei Veranlagungszeiträume prüfen, das glättet den Progressionseffekt
- Vor dem Verkauf mit dem Steuerberater rechnen, ob Eigennutzung in den letzten drei Jahren möglich gewesen wäre
Wer regelmäßig verkauft, sollte zusätzlich die Drei-Objekt-Grenze im Blick behalten. Wird sie überschritten, greift nicht § 23 EStG, sondern gewerblicher Grundstückshandel, und dann hilft auch die Zehnjahresfrist nicht mehr.
Häufige Fragen
Wann beginnt und endet die 10-Jahres-Frist?
Maßgeblich sind die Daten der notariellen Beurkundung, nicht Übergabe, Zahlung oder Grundbucheintrag. Die Frist läuft vom Tag der Beurkundung des Kaufvertrags bis zum Tag der Beurkundung des Verkaufsvertrags. Wer am 12. März 2020 gekauft hat, kann ab dem 13. März 2030 steuerfrei verkaufen. Ein bindendes Angebot vor Fristablauf kann bereits schädlich sein.
Gilt die Frist auch für selbst genutzte Wohnungen?
Nein. Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ist der Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren. Die beiden Vorjahre müssen dabei nicht vollständig sein, ein zusammenhängender Zeitraum, der in das drittletzte Jahr hineinreicht, genügt.
Wie wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet?
Veräußerungspreis minus Anschaffungskosten inklusive Nebenkosten minus Veräußerungskosten. Wichtig: Die in den Vorjahren geltend gemachte AfA wird den Anschaffungskosten wieder hinzugerechnet, sie erhöht also den Gewinn. Wer zehn Jahre lang 3.600 € abgeschrieben hat, versteuert 36.000 € mehr, wenn er innerhalb der Frist verkauft.
Vom Lesen ins Handeln.
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