Marktbild Rhein-Main:
wo die Rendite gerade herkommt.

Warum ein Marktbild anders funktioniert als ein Ratgeber

Das Marktbild Rhein-Main ist eine Momentaufnahme, und genau so ist dieser Beitrag gemeint. Wie man eine Rendite rechnet, gilt in zehn Jahren noch, deshalb steht das im Ratgeber. Was ein Quadratmeter in Offenbach kostet, gilt vielleicht ein Jahr. Beides in denselben Text zu schreiben, führt dazu, dass entweder die Zahlen veralten oder der Grundlagentext ständig umgeschrieben wird. Deshalb diese Rubrik.

Die folgenden Spannen sind Orientierungswerte aus Marktberichten und Portaldaten, Stand: Mitte 2026 (Marktberichte & Portaldaten 2025/2026). Sie sind keine Zusicherung und ersetzen keine Objektprüfung, sondern beantworten eine einzige Frage: In welcher Größenordnung bewegt sich diese Stadt gerade?

Der Kernbefund: große Preisspanne, kleine Mietspanne

Legt man die 15 Städte nebeneinander, die ich hier pflege, fällt ein Muster auf, das die gesamte Anlagestrategie in der Region erklärt. Die Kaufpreise reichen von rund 2.600 €/m² bis über 7.000 €/m², das ist fast ein Faktor drei. Die Mieten reichen von etwa 10,00 €/m² bis 18,00 €/m², weniger als ein Faktor zwei. Der Abstand zwischen der teuersten und der günstigsten Stadt ist beim Kaufpreis also deutlich größer als bei der Miete.

Das hat einen nüchternen Grund. Mieten hängen am Einkommen der Menschen, die vor Ort wohnen, und das unterscheidet sich zwischen Hanau und Frankfurt weit weniger als der Bodenwert, weil viele Mieter ohnehin nach Frankfurt pendeln. Kaufpreise dagegen preisen Erwartungen ein: Knappheit, Lageprestige, Wertentwicklung. Für dich als Anleger heißt das, dass die Anfangsrendite systematisch dorthin wandert, wo der Kaufpreis nachgibt, aber die Miete nicht mitfällt.

Bruttorendite im Städtevergleich

Zwei Einschränkungen gehören unmittelbar dazu. Erstens ist die Bruttorendite auf den Kaufpreis gerechnet, nicht auf den Gesamtaufwand. Rechnest du die Kaufnebenkosten von 10–12 % ein, sinkt jede Zeile dieser Tabelle um etwa einen halben Prozentpunkt. Zweitens ist die Bruttorendite nicht das, was bei dir ankommt: Erst nach Abzug der nicht umlegbaren Kosten entsteht die Nettorendite, und erst nach der Finanzierungsrate der Cashflow.

Warum die höchste Rendite nicht der beste Kauf ist

Rüsselsheim steht in dieser Tabelle oben, und das ist kein Zufall, sondern der Preis für ein Risiko. Die Stadt hängt an der Transformation von Opel, ein Arbeitgeber prägt einen großen Teil des lokalen Mietermarkts. Diese Konzentration ist genau der Grund für den niedrigeren Quadratmeterpreis, und sie ist derselbe Grund, aus dem die Rendite höher ausfällt. Der Markt bezahlt dich für ein Risiko, das du eingehst.

Umgekehrt kaufst du in Frankfurt und Bad Vilbel keine Anfangsrendite, sondern Vermietungssicherheit: einen Mietmarkt, der auch in schwächeren Phasen trägt, und eine Nachfrage, die nicht an einem einzelnen Arbeitgeber hängt. Welche der beiden Seiten für dich richtig ist, entscheidet nicht die Tabelle, sondern deine Situation, und genau diese Abwägung führt der Beitrag zur Standortwahl im Detail aus.

• ◆Höhere Anfangsrendite: Rüsselsheim, Hanau, Offenbach — dafür genauere Prüfung von Mieterstruktur und Arbeitgeberabhängigkeit.
• ◆Höhere Sicherheit: Frankfurt, Bad Homburg, Bad Vilbel — dafür Verzicht auf Rendite im ersten Jahr.
• ◆Das Mittelfeld: Hattersheim, Darmstadt, Langen — solide Anbindung bei Preisen unter dem Kernstadtniveau.

Eine Beobachtung aus der Tabelle wird dabei regelmäßig übersehen: Die Miete ist die wirksamere Stellschraube als der Kaufpreis. Verhandelst du fünf Prozent vom Preis herunter, verbessert das die Bruttorendite einmalig um etwa 0,2 Prozentpunkte. Liegt die erzielbare Miete dagegen fünf Prozent über deinem Ansatz, wirkt dieser Unterschied in derselben Größenordnung — aber jedes Jahr neu, und er wächst mit jeder Anpassung mit. Deshalb ist die Frage, welche Miete eine Wohnung nach einer Sanierung realistisch trägt, für das Ergebnis wichtiger als der letzte Prozentpunkt in der Preisverhandlung.

Drei Fehlschlüsse, die aus so einer Tabelle entstehen

• ✓Die Stadt mit der Wohnung verwechseln: Eine Stadtspanne ist ein Durchschnitt über tausende Objekte. Das Haus mit ausgehungerter Erhaltungsrücklage liegt in derselben Spanne wie das saubere.
• ✓Den günstigen Preis für den Vorteil halten: Ein niedriger Kaufpreis in einem sanierungsgestauten Gebäude ist kein Schnäppchen, sondern eine gestundete Rechnung.
• ✓Die Spanne fortschreiben: Diese Werte sind eine Momentaufnahme. Wer sie in zwei Jahren unverändert einer Kalkulation zugrunde legt, rechnet mit einem Marktbild, das es dann nicht mehr gibt.

Der dritte Punkt ist der Grund, warum diese Rubrik ein Datum trägt und alte Beiträge einen Hinweis bekommen, sobald sie ein halbes Jahr alt sind. Ein Marktbeitrag, der so tut, als gälte er ewig, ist irreführend. Die weiteren Fehler, die beim Kauf wirklich teuer werden, sind an anderer Stelle durchgerechnet.

Was diese Zahlen für deine eigene Kalkulation bedeuten

Eine Marktspanne beantwortet genau eine Frage: Ist ein Angebot grob plausibel oder liegt es außerhalb des Üblichen? Alles Weitere entscheidet das Objekt. Wenn du ein konkretes Exposé vor dir hast, ist der schnellste ehrliche Test, die tatsächlichen Zahlen einzusetzen statt der Stadtdurchschnitte: Mit dem kostenlosen Rendite-Rechner prüfst du jedes Objekt in 30 Sekunden — Brutto, Netto und Cashflow inklusive Finanzierung, ohne Anmeldung.

Zum Vergleich, und ausdrücklich nicht als Versprechen für die Zukunft: Die Wohnungen, die ich aus eigener Entwicklung aktuell veröffentliche, liegen bei Bruttorenditen ab 5 % und damit über jeder Zeile der obigen Tabelle. Der Unterschied entsteht nicht durch die Stadt, sondern durch die Auswahl innerhalb der Stadt und durch die Sanierung, die zwischen Ankauf und Vermietung liegt. Ein dokumentierter Track-Record, keine Prognose.