Eigenkapitalrendite:
warum der Hebel alles verändert.
Eine Wohnung mit 4,8 Prozent Bruttorendite klingt unspektakulär. Mit 20 Prozent Eigenkapital gekauft, kann daraus eine zweistellige Eigenkapitalrendite werden. Genau dieser Hebel ist der Grund, warum Immobilien als Kapitalanlage funktionieren, und zugleich der Grund, warum sie schiefgehen können.
Drei Renditen, drei Aussagen
| Kennzahl | Formel | Beantwortet |
|---|---|---|
| Bruttorendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis | Wie teuer ist die Wohnung im Marktvergleich |
| Nettorendite | (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ Gesamtinvestition | Was bleibt vor Finanzierung übrig |
| Eigenkapitalrendite | Überschuss nach Zinsen ÷ eingesetztes Eigenkapital | Was dein eingesetztes Geld verdient |
Der Hebel in Zahlen
Kaufpreis 240.000 €, Kaufnebenkosten 8 Prozent, also 19.200 €, Gesamtinvestition 259.200 €. Kaltmiete 950 € im Monat, nicht umlagefähige Kosten 130 € im Monat. Jahresüberschuss vor Zinsen: 9.840 €. Sollzins 3,8 Prozent.
| Eigenkapital | Darlehen | Zinsen p. a. | Überschuss nach Zinsen | Eigenkapitalrendite |
|---|---|---|---|---|
| 259.200 € | 0 € | 0 € | 9.840 € | 3,8 % |
| 79.200 € | 180.000 € | 6.840 € | 3.000 € | 3,8 % |
| 49.200 € | 210.000 € | 7.980 € | 1.860 € | 3,8 % |
Verhandelst du denselben Kauf auf 215.000 €, steigt die Gesamtkapitalrendite auf rund 4,2 Prozent. Mit 210.000 € Darlehen bleiben dann 2.610 € Überschuss auf 22.200 € Eigenkapital, also 11,8 Prozent Eigenkapitalrendite. Der Hebel entsteht nicht durch die Finanzierung, sondern durch den Abstand zwischen Objektrendite und Zins.
Was die Rechnung ehrlich hält
- Kaufnebenkosten immer ins Eigenkapital rechnen, sie sind echtes eingesetztes Geld
- Tilgung nicht als Kosten ansetzen, sie ist Vermögensaufbau, aber sie belastet den Cashflow
- Mietausfallwagnis und Instandhaltung pauschal einplanen, auch wenn dieses Jahr nichts passiert
- Steuerwirkung separat betrachten, sie ist persönlich und verändert sich über die Jahre
- Zinsbindung und Anschlussfinanzierung mitdenken, der Hebel gilt nur bis zum Ende der Bindung
Wer den Hebel nutzen will, braucht zwei Dinge: einen Einkaufspreis unter Markt und eine Rate, die auch bei Leerstand trägt. Alles andere ist Hoffnung auf Wertsteigerung, und die ist keine Kennzahl, sondern eine Wette.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite?
Jahresüberschuss nach allen Kosten und Zinsen geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital, mal 100. Wichtig ist, dass das Eigenkapital vollständig gerechnet wird, also inklusive der Kaufnebenkosten, die fast nie mitfinanziert werden. Wer nur den Eigenanteil am Kaufpreis ansetzt, rechnet sich systematisch reich.
Was ist der Leverage-Effekt?
Solange die Gesamtkapitalrendite über dem Fremdkapitalzins liegt, steigt die Eigenkapitalrendite mit jedem Euro Fremdkapital. Liegt der Zins darüber, kehrt sich der Effekt um und der Hebel wirkt nach unten. Nach der Zinswende ist dieser Abstand deutlich kleiner geworden, deshalb entscheidet der Einkaufspreis heute mehr als die Finanzierungsstruktur.
Ist maximaler Fremdkapitalanteil sinnvoll?
Nur rechnerisch. Eine Vollfinanzierung maximiert die Eigenkapitalrendite und minimiert zugleich den Puffer für Leerstand, Mietausfall und Sonderumlagen. Banken verlangen dafür Zinsaufschläge, die den Vorteil auffressen können. Ich rechne mit einem Eigenkapitaleinsatz, der mindestens die Kaufnebenkosten deckt, und mit einer Rate, die auch drei Monate ohne Miete trägt.
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