Mietspiegel Frankfurt:
was Kapitalanleger daraus lesen.
Der Mietspiegel ist kein Preisschild, sondern ein Beweismittel. Er sagt, welche Miete für eine vergleichbare Wohnung ortsüblich ist, und genau darauf stützt sich jede Mieterhöhung und jede Prüfung der Mietpreisbremse. Wer ihn lesen kann, kalkuliert Ankäufe deutlich präziser.
Wozu der Mietspiegel rechtlich dient
Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist der Maßstab für zwei Dinge: für die Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis und für die zulässige Miete bei Neuvermietung in Gebieten mit Mietpreisbremse. Der Mietspiegel ist das gebräuchlichste Mittel, sie zu belegen. Alternativ zulässig sind ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen.
Wie ein Mietspiegel aufgebaut ist
| Merkmal | Typische Einordnung | Wirkung auf die Einstufung |
|---|---|---|
| Baualtersklasse | Vorkriegsbau, Nachkriegsbau, moderner Bestand, Neubau | Bestimmt die Grundtabelle |
| Wohnfläche | Kleine Wohnungen erzielen mehr je Quadratmeter | Eigene Spalte oder Zuschlag |
| Ausstattung | Bad, Heizung, Bodenbeläge, Einbauküche, Balkon | Zu- und Abschläge |
| Lage | einfach, mittel, gut | Zu- und Abschläge nach Straßenverzeichnis |
| Energetischer Zustand | Kennwert aus dem Energieausweis | Zunehmend eigener Zuschlagsfaktor |
Was er für den Ankauf bedeutet
Eine vermietete Wohnung bringt heute 11,20 € je Quadratmeter. Die entscheidende Frage ist nicht, ob das viel oder wenig ist, sondern wo dieser Wert im Mietspiegel liegt.
- ◆Liegt die Ist-Miete deutlich unter der ortsüblichen Spanne, hast du Steigerungspotenzial im Bestand, allerdings gebremst durch Kappungsgrenze und Fristen.
- ◆Liegt sie darüber, ist der Wert nach einem Mieterwechsel nicht zu halten, und deine Renditerechnung ist bereits heute zu optimistisch.
- ◆Liegt sie in der Spanne, kalkulierst du mit dem, was da ist, und hast weder Risiko noch Reserve.
Grenzen des Mietspiegels
- Er bildet Bestandsmieten ab, nicht Angebotsmieten, und hinkt dem Markt deshalb hinterher
- Für Neuvermietungen in gefragten Lagen liegen die tatsächlichen Angebotsmieten oft darüber
- Möblierte und kurzfristige Vermietung bildet er nicht sauber ab
- Kleinere Umlandgemeinden haben häufig gar keinen qualifizierten Mietspiegel
Für Standorte ohne eigenen Mietspiegel bleiben Vergleichswohnungen oder ein Gutachten. Wie das im Rhein-Main-Umland aussieht, steht in der Übersicht Wo im Rhein-Main-Gebiet kaufen.
Häufige Fragen
Wo finde ich den aktuellen Mietspiegel für Frankfurt?
Bei der Stadt Frankfurt am Main, die ihn regelmäßig neu erstellt und als Broschüre sowie als Online-Abfrage bereitstellt. Verwende immer die amtliche Fassung direkt von der Stadt, nicht Zweitquellen: Für die Begründung einer Mieterhöhung zählt nur der aktuelle, offiziell veröffentlichte Mietspiegel.
Was ist der Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel?
Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern anerkannt. Er hat nach § 558d BGB eine gesetzliche Vermutungswirkung: Was dort steht, gilt im Streit als ortsübliche Vergleichsmiete. Ein einfacher Mietspiegel ist nur ein Indiz. Für Vermieter ist der Unterschied bei jeder Mieterhöhung relevant.
Gilt der Mietspiegel auch für möblierte Wohnungen?
Nur eingeschränkt. Die Werte beziehen sich auf unmöblierten Wohnraum. Für Möblierung ist ein Zuschlag üblich, der sich am Zeitwert der Einrichtung und deren Abschreibung orientiert. Eine gesetzlich festgelegte Berechnungsmethode gibt es nicht, die Rechtsprechung verlangt aber, dass ein Möblierungszuschlag nachvollziehbar hergeleitet wird.
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