Beleihungswert:
wie die Bank deine Wohnung sieht.
Du zahlst 240.000 €, die Bank rechnet mit 216.000 €. Das ist kein Misstrauen, sondern Vorschrift. Der Beleihungswert ist ein bewusst vorsichtiger Wert, und er entscheidet über deinen Zinssatz und darüber, wie viel Eigenkapital du mitbringen musst.
Warum Banken zweimal bewerten
Eine Bank interessiert nicht nur, was die Wohnung heute wert ist, sondern was sie in einer Zwangsversteigerung in zwölf Jahren bringen würde. Deshalb rechnet sie mit dem Beleihungswert: einem Wert ohne spekulative Elemente, ohne vorübergehende Marktübertreibung, mit Sicherheitsabschlägen.
Wie der Wert entsteht
| Verfahren | Wird genutzt bei | Grundlage |
|---|---|---|
| Ertragswertverfahren | Vermietete Eigentumswohnungen | Nachhaltig erzielbare Miete, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer |
| Sachwertverfahren | Selbst genutzte Objekte, Sonderimmobilien | Bodenwert plus Herstellungswert des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung |
| Vergleichswertverfahren | Standardwohnungen mit guter Datenlage | Tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte |
Was die Rechnung drückt
- Sicherheitsabschlag auf den Verkehrswert, häufig 10 Prozent
- Mietausfallwagnis, typischerweise 2 bis 4 Prozent der Jahresmiete
- Bewirtschaftungskosten, auch wenn du sie umlegen kannst
- Kurze Restnutzungsdauer bei Altbauten ohne Modernisierung
- Erbbaurecht, schwache Mikrolage, ungewöhnliche Grundrisse, Gewerbeanteil im Haus
Was der Auslauf mit dem Zins macht
Kaufpreis 240.000 €, Beleihungswert 216.000 €, Kaufnebenkosten 19.200 € zahlst du in beiden Fällen aus eigener Tasche.
| Eigenkapital zusätzlich | Darlehen | Auslauf | Zinsbeispiel | Rate bei 2 % Tilgung |
|---|---|---|---|---|
| 0 € | 240.000 € | 111 % | deutlicher Aufschlag oder Ablehnung | — |
| 24.000 € | 216.000 € | 100 % | Aufschlag | 1.044 € |
| 67.200 € | 172.800 € | 80 % | Standardkondition | 835 € |
| 110.400 € | 129.600 € | 60 % | beste Kondition | 626 € |
Was du zur Finanzierungsanfrage mitbringst
- ◆Exposé, Grundriss und Wohnflächenberechnung
- ◆Teilungserklärung mit allen Nachträgen
- ◆Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und die aktuelle Jahresabrechnung
- ◆Nachweis über Rücklagenstand und beschlossene Maßnahmen
- ◆Aktueller Mietvertrag und Nachweis der Mietzahlungen
- ◆Energieausweis und Nachweise über durchgeführte Sanierungen
Vollständige Unterlagen verkürzen nicht nur die Bearbeitungszeit, sie verhindern die pauschalen Abschläge, die eine Bank immer dann ansetzt, wenn ihr Informationen fehlen.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert?
Der Verkehrswert ist der heute am Markt erzielbare Preis, eine Momentaufnahme. Der Beleihungswert ist der Wert, der nach Einschätzung der Bank langfristig und unabhängig von Marktschwankungen erzielbar ist. Er darf den Verkehrswert nicht übersteigen und liegt typischerweise 10 bis 20 Prozent darunter. Für Pfandbriefbanken ist die Ermittlung in der Beleihungswertermittlungsverordnung geregelt.
Was bedeutet Beleihungsauslauf?
Das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Bei 180.000 € Darlehen und 216.000 € Beleihungswert sind das rund 83 Prozent. Je niedriger der Auslauf, desto besser der Zins: Die Staffeln der Banken springen häufig bei 60, 80 und 90 Prozent. Wer knapp über einer Schwelle landet, zahlt für den gesamten Betrag mehr.
Kann ich den Beleihungswert beeinflussen?
Direkt kaum, indirekt schon. Vollständige, saubere Unterlagen verhindern pauschale Abschläge: Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung, Protokolle, Nachweise über Sanierungen, aktueller Mietvertrag. Bei vermieteten Wohnungen zählt die nachhaltig erzielbare Miete, nicht die aktuell gezahlte. Wer eine überhöhte Altmiete als Argument bringt, erreicht das Gegenteil.
Vom Lesen ins Handeln.
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