Forward-Darlehen:
Zinsen sichern, bevor es weh tut.
Ein Forward-Darlehen ist eine Wette mit klarem Preis: Du sicherst dir heute den Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in ein bis fünf Jahren beginnt. Die Bank lässt sich das mit einem Aufschlag bezahlen, und du gehst eine Abnahmeverpflichtung ein, aus der du nicht ohne Weiteres wieder herauskommst.
Was du kaufst
Beim Forward-Darlehen vereinbarst du heute Zinssatz, Laufzeit und Tilgung für ein Darlehen, das erst zu einem festen Termin in der Zukunft ausgezahlt wird. Bis dahin zahlst du nichts, weder Zins noch Bereitstellungszinsen. Dafür steht der Zins fest, egal wohin der Markt bis dahin läuft.
Die Rechnung, die du aufmachen musst
Aktueller Zins für zehnjährige Bindung: 3,6 Prozent. Forward-Aufschlag bei 36 Monaten Vorlauf: 0,6 Prozentpunkte. Dein gesicherter Zins: 4,2 Prozent.
| Szenario in 3 Jahren | Zins ohne Forward | Kosten über 10 Jahre | Ergebnis gegenüber Forward |
|---|---|---|---|
| Zinsen unverändert | 3,6 % | rund 9.600 € weniger | Forward war teuer |
| Zinsen leicht gestiegen | 4,2 % | gleich | Forward war neutral |
| Zinsen deutlich gestiegen | 5,5 % | rund 20.800 € mehr | Forward hat sich gelohnt |
Wann es sinnvoll ist
- Die Rate liegt schon heute nah an deiner Belastungsgrenze
- Die Wohnung soll langfristig gehalten werden, ein Verkauf vor Ablauf ist nicht geplant
- Die Restschuld ist hoch, weil anfangs niedrig getilgt wurde
- Du finanzierst mehrere Objekte und willst Zinsrisiken nicht bündeln
Wann es nicht sinnvoll ist
- Ein Verkauf innerhalb der Vorlaufzeit ist denkbar, dann drohen Nichtabnahmekosten
- Die Restschuld ist klein, der Absicherungseffekt steht in keinem Verhältnis zum Aufschlag
- Du hast Sondertilgungsmittel, mit denen du die Restschuld ohnehin deutlich senkst
- Die Vorlaufzeit liegt unter zwölf Monaten, dann ist die normale Prolongation meist günstiger
Vergleiche immer beides: das Forward-Angebot deiner Hausbank und ein Umschuldungsangebot eines anderen Instituts. Der Wechsel kostet Grundbuchgebühren für die Abtretung der Grundschuld, die sich bei einem besseren Zins schnell rechnen. Mehr dazu im Beitrag zur Anschlussfinanzierung.
Häufige Fragen
Wie lange im Voraus kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?
Üblich sind bis zu 60 Monate vor Ablauf der bestehenden Zinsbindung, manche Banken gehen bis 66 Monate. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Aufschlag. In den ersten sechs bis zwölf Monaten verlangen viele Banken gar keinen Aufschlag, dieser Zeitraum wird häufig als echte Anschlussfinanzierung ohne Forward behandelt.
Was kostet der Forward-Aufschlag?
Als Größenordnung gelten 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat Vorlaufzeit, abhängig von Zinsstruktur und Anbieter. Bei drei Jahren Vorlauf sind das grob 0,4 bis 1,0 Prozentpunkte über dem aktuellen Zins. Der Aufschlag gilt für die gesamte neue Zinsbindung, nicht nur für die Wartezeit.
Kann ich vom Forward-Darlehen zurücktreten?
In der Regel nicht ohne Kosten. Mit der Zusage entsteht eine Abnahmeverpflichtung. Wird das Darlehen nicht abgenommen, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung, die sich am entgangenen Zinsgewinn orientiert. Verkaufst du die Immobilie vorher, brauchst du eine Regelung im Vertrag, sonst zahlst du doppelt.
Vom Lesen ins Handeln.
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