Grunderwerbsteuer in Hessen:
6 Prozent, und wie du sie senkst.
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten und in Hessen mit 6 Prozent am oberen Ende. Bei 240.000 € Kaufpreis sind das 14.400 €, die dein Eigenkapital sofort verlassen. Zwei Punkte entscheiden darüber, wie viel du zahlst: was in den Kaufpreis hineingerechnet wird, und was ausdrücklich daneben steht.
Der Satz und die Rechnung
In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0 Prozent der Gegenleistung, in aller Regel also des beurkundeten Kaufpreises. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz, der Satz selbst steht im hessischen Landesrecht. Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer gemeinsam, im Kaufvertrag wird die Zahlung fast immer dem Käufer auferlegt.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6 % | Mit Notar und Grundbuch, rund 2 % |
|---|---|---|
| 150.000 € | 9.000 € | rund 12.000 € |
| 200.000 € | 12.000 € | rund 16.000 € |
| 240.000 € | 14.400 € | rund 19.200 € |
| 300.000 € | 18.000 € | rund 24.000 € |
Was nicht in die Bemessungsgrundlage gehört
Besteuert wird der Erwerb des Grundstücks samt Gebäude. Bewegliche Gegenstände, die mitverkauft werden, gehören nicht dazu. Bei möblierten Kapitalanlagen ist das relevant: Einbauküche, Möbel, Markise, Sauna oder eine separat erworbene Instandhaltungsrücklage mindern die Bemessungsgrundlage, wenn sie im Kaufvertrag gesondert und der Höhe nach realistisch ausgewiesen werden.
Kaufpreis gesamt 205.000 €, davon 9.000 € für die vollständige Möblierung und 3.500 € für den übernommenen Anteil an der Erhaltungsrücklage. Bemessungsgrundlage: 192.500 € statt 205.000 €. Ersparnis: 750 €.
Die Finanzverwaltung akzeptiert solche Aufteilungen, wenn die Werte nachvollziehbar sind. Bei auffällig hohen Möbelwerten wird nachgefragt, eine Inventarliste mit Zeitwerten gehört deshalb in die Akte. Übertreibung ist kein Gestaltungsmodell, sondern ein Steuerrisiko.
Die Kaufpreisaufteilung, die danach kommt
Getrennt von der Grunderwerbsteuer, aber im selben Vertrag geregelt, ist die Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden und Gebäude. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Je höher er ausfällt, desto höher deine jährliche AfA. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung erkennt die Finanzverwaltung an, solange sie nicht offensichtlich unrealistisch ist; als Kontrollmaßstab dient die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, die nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs aber nicht allein maßgeblich ist.
Wann Grunderwerbsteuer nicht anfällt
- Erwerb von Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern untereinander
- Erwerb durch Verwandte in gerader Linie, also Eltern, Kinder, Großeltern
- Erwerb von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden, dort greift stattdessen die Erbschaft- und Schenkungsteuer
- Bagatellgrenze: Erwerbsvorgänge bis 2.500 € Gegenleistung
Für die Übertragung innerhalb der Familie ist das ein erheblicher Vorteil. Wie sich Schenkung und Nießbrauch dabei kombinieren lassen, steht im Beitrag zum Nießbrauch.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Hessen?
Hessen erhebt 6,0 Prozent der Bemessungsgrundlage. Der Satz gilt seit dem 1. August 2014 unverändert. Die Bundesländer legen den Satz seit der Föderalismusreform selbst fest, deshalb reicht die Spanne bundesweit von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in mehreren Ländern.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Das Finanzamt schickt den Bescheid einige Wochen nach der Beurkundung, fällig ist die Steuer regelmäßig einen Monat nach Bekanntgabe. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und ohne die trägt das Grundbuchamt dich nicht als Eigentümer ein. Die Steuer muss also aus Eigenkapital kommen, Banken finanzieren Kaufnebenkosten nur selten mit.
Kann ich die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?
Nicht sofort. Bei einer vermieteten Immobilie gehört sie zu den Anschaffungsnebenkosten und wird zusammen mit dem Gebäudeanteil über die AfA abgeschrieben, also mit 2 oder 3 Prozent pro Jahr. Der Anteil, der rechnerisch auf den Grund und Boden entfällt, wirkt sich steuerlich gar nicht aus, weil Boden nicht abgeschrieben wird.
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