Nießbrauch an der Immobilie:
übertragen und trotzdem Miete kassieren.
Der Nießbrauch trennt Eigentum und Nutzung. Die Wohnung gehört den Kindern, die Mieteinnahmen fließen weiter an die Eltern. Für die Übertragung von Immobilienvermögen ist das eines der wirksamsten Werkzeuge, weil es die Schenkungsteuer senkt, ohne die eigene Versorgung aufzugeben.
Die Grundkonstruktion
Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der Eigentümer die Immobilie und behält sich gleichzeitig den Nießbrauch vor. Rechtlich wechselt das Eigentum sofort, wirtschaftlich ändert sich zunächst wenig: Der Übertragende bewohnt oder vermietet weiter und bekommt die Mieteinnahmen.
Für die Schenkungsteuer zählt nur, was der Beschenkte tatsächlich erhält. Das ist das Eigentum abzüglich der belastenden Nutzung, und genau diese Differenz macht die Konstruktion attraktiv.
Rechenbeispiel
Wohnung im Wert von 300.000 €, jährliche Nettomiete 12.000 €, Übertragende 62 Jahre alt. Der Vervielfältiger für diese Altersgruppe liegt bei rund 12, der Kapitalwert des Nießbrauchs damit bei etwa 144.000 €.
- ◆Wert der Immobilie: 300.000 €
- ◆abzüglich Kapitalwert Nießbrauch: 144.000 €
- ◆steuerlicher Erwerb: 156.000 €
- ◆Freibetrag Kind: 400.000 €
Ergebnis: keine Schenkungsteuer, und der Freibetrag ist nicht einmal ausgeschöpft. Nach zehn Jahren lebt er vollständig neu auf, die nächste Übertragung kann folgen. Vervielfältiger und Jahreswert richten sich nach dem Bewertungsgesetz und der jährlich veröffentlichten Sterbetafel, die konkreten Werte rechnet der Notar oder Steuerberater aus.
Steuerliche Folgen im laufenden Betrieb
| Frage | Beim Vorbehaltsnießbrauch |
|---|---|
| Wer versteuert die Mieteinnahmen | Der Nießbraucher, er erzielt die Einkünfte aus Vermietung |
| Wer darf die AfA abziehen | Beim Vorbehaltsnießbrauch der Nießbraucher, er hat die Anschaffungskosten getragen |
| Wer zieht Schuldzinsen ab | Derjenige, der die Darlehensverbindlichkeit wirtschaftlich trägt |
| Grunderwerbsteuer | Fällt bei Schenkung an Verwandte gerader Linie nicht an |
| Zehnjahresfrist des § 23 EStG | Läuft beim Beschenkten weiter, die Besitzzeit wird angerechnet |
Wo es schiefgeht
- Kostenverteilung nicht geregelt: Streit über Dachsanierung zwischen Eltern und Kindern
- Rückforderungsrechte vergessen, etwa bei Vorversterben des Beschenkten oder dessen Insolvenz
- Finanzierung übersehen: Ein laufendes Darlehen macht die Übertragung zur gemischten Schenkung
- Zustimmung der Bank nicht eingeholt, obwohl die Grundschuld bestehen bleibt
- Pflichtteilsergänzung nicht bedacht, der Abschmelzungszeitraum beginnt beim Nießbrauch oft gar nicht zu laufen
Nießbrauchgestaltungen gehören in die Hand von Notar und Steuerberater. Dieser Beitrag beschreibt die Systematik und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Was ist ein Nießbrauch genau?
Ein dingliches Recht nach den §§ 1030 ff. BGB, das dem Berechtigten die Nutzungen einer Sache zuweist. Bei einer Immobilie heißt das: Der Nießbraucher darf sie selbst bewohnen oder vermieten und behält die Mieteinnahmen, obwohl er nicht mehr Eigentümer ist. Der Nießbrauch wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und ist weder übertragbar noch vererblich, er endet mit dem Tod des Berechtigten.
Wie senkt der Nießbrauch die Schenkungsteuer?
Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Wert der Immobilie abgezogen, weil der Beschenkte die Nutzung zunächst nicht bekommt. Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung multipliziert mit einem Vervielfältiger, der sich nach der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchers richtet. Je jünger der Übertragende, desto höher der Abzug. Der Jahreswert ist dabei nach § 16 BewG begrenzt.
Wer zahlt welche Kosten?
Nach dem Gesetz trägt der Nießbraucher die gewöhnlichen Unterhaltungskosten, Zinsen, Versicherungen und laufenden öffentlichen Lasten. Außergewöhnliche Maßnahmen, also größere Instandsetzungen am Bauwerk, treffen den Eigentümer. Weil diese Abgrenzung im Streit teuer wird, sollte der Übertragungsvertrag sie ausdrücklich regeln, abweichende Vereinbarungen sind zulässig.
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