Immobilie als Altersvorsorge:
die ehrliche Rechnung.
Die Idee ist einfach: Der Mieter zahlt die Wohnung ab, und im Ruhestand bleibt die Miete als Zusatzrente. Die Idee trägt, aber nur, wenn drei Zahlen stimmen. Fehlt eine davon, wird aus der Zusatzrente ein Zuschussgeschäft.
Was im Ruhestand tatsächlich ankommt
Kaltmiete 950 € im Monat, also 11.400 € im Jahr. Die Wohnung ist schuldenfrei.
- ◆abzüglich nicht umlagefähiges Hausgeld: 1.560 €
- ◆abzüglich Instandhaltung im Sondereigentum, kalkulatorisch: 900 €
- ◆abzüglich Mietausfallwagnis 3 Prozent: 342 €
- ◆zu versteuernder Überschuss, nach AfA von 3.600 €: rund 5.000 €
Vor Steuern bleiben rund 8.600 € im Jahr, also etwa 715 € im Monat. Bei einem Steuersatz von 30 Prozent im Ruhestand gehen davon rund 1.500 € Steuern ab. Real bleiben knapp 590 € im Monat, rund 62 Prozent der Kaltmiete.
Die drei Zahlen, die stimmen müssen
| Zahl | Warum sie entscheidet | Was schiefgeht, wenn sie fehlt |
|---|---|---|
| Restlaufzeit bis Renteneintritt | Die Tilgung braucht Zeit, 25 bis 30 Jahre sind normal | Wer mit 55 startet, geht mit Restschuld in den Ruhestand |
| Tilgungssatz | Bei 2 Prozent dauert die Rückzahlung rund 27 Jahre, bei 3 Prozent rund 21 | Zu niedrige Tilgung verschiebt das Problem in die Anschlussfinanzierung |
| Cashflow-Puffer | Leerstand, Sonderumlage und Zinsanstieg treffen jeden irgendwann | Ohne Reserve wird die Vorsorge zum Verkaufsdruck |
Was die schöne Rechnung übersieht
- Die Wohnung altert mit dir: Was heute saniert ist, braucht in 25 Jahren wieder Geld
- Mietrecht ändert sich, Kappungsgrenzen und Mietpreisbremse bestimmen, was du erhöhen darfst
- Der Standort kann sich drehen, besonders in monostrukturierten Regionen
- Ein einziges Objekt ist kein Portfolio, ein Mietausfall trifft dich zu 100 Prozent
- Die Immobilie ist illiquide, im Notfall kommst du nicht schnell an dein Geld
Trotzdem funktioniert das Modell, und zwar aus einem Grund, den kein Sparplan bietet: Ein fremder Mensch zahlt einen großen Teil der Tilgung. Wer das mit realistischen Zahlen kalkuliert, mit Puffer plant und die Immobilie nicht als einzige Säule versteht, hat eine der verlässlichsten Vorsorgen, die es gibt. Wer mit Prospektzahlen rechnet, hat ein teures Missverständnis.
Der Rendite-Rechner zeigt dir Cashflow und Rendite deiner konkreten Zahlen, inklusive Finanzierung.
Häufige Fragen
Wie viel Rente bringt eine vermietete Wohnung?
Nach vollständiger Tilgung bleibt von der Kaltmiete das übrig, was nach nicht umlagefähigen Kosten, Instandhaltung, Mietausfallrisiko und Steuern verbleibt. Als grobe Orientierung sind das 55 bis 70 Prozent der Kaltmiete. Aus 950 € Kaltmiete werden also eher 550 bis 650 € echte Zusatzrente, und die ist zu versteuern.
Ist die eigene Wohnung oder eine vermietete besser für die Altersvorsorge?
Beide haben denselben Kern, ersparte Wohnkosten oder Mieteinnahmen, aber unterschiedliche Steuerlogik. Die selbst genutzte Wohnung bringt keine steuerlich abziehbaren Kosten, dafür ist der Verkauf steuerfrei. Die vermietete Wohnung erlaubt Werbungskostenabzug und AfA, unterliegt aber der Zehnjahresfrist. Für den reinen Vermögensaufbau ist die vermietete Wohnung in der Ansparphase steuerlich im Vorteil.
Was passiert, wenn ich im Ruhestand Geld brauche statt Miete?
Dann wird die Immobilie zum Problem, denn sie ist nicht teilbar. Anders als ein Depot lässt sie sich nicht in Scheiben verkaufen. Verkauf, Beleihung oder Leibrente sind die Wege, alle drei kosten Zeit oder Rendite. Deshalb gehört neben die Immobilie eine liquide Reserve, sonst zwingt der erste größere Bedarf zum Verkauf unter Druck.
Passt eine Kapitalanlage überhaupt zu dir?
Einkommen, Eigenkapital, Zeithorizont: Der 60-Sekunden-Check fragt dieselben Kriterien ab, die auch eine Bank zuerst anschaut, ehrliche Einschätzung statt Verkaufsgespräch.