Erhaltungsrücklage:
wie hoch sie wirklich sein muss.
Die Erhaltungsrücklage ist das Sparbuch deiner Eigentümergemeinschaft. Ist sie zu klein, kommt jede größere Sanierung als Sonderumlage direkt auf deinen Kontoauszug. Ist sie groß, aber das Dach ist 45 Jahre alt, ist sie trotzdem zu klein. Auf den Kontostand allein zu schauen, führt in die Irre.
Was die Rücklage leisten soll
Aus der Erhaltungsrücklage bezahlt die Gemeinschaft alles, was am Gemeinschaftseigentum instand gehalten oder instand gesetzt wird: Dach, Fassade, Heizungsanlage, Aufzug, Leitungen, Fenster, wenn sie zum Gemeinschaftseigentum gehören. Seit der WEG-Reform heißt sie offiziell Erhaltungsrücklage, der alte Begriff Instandhaltungsrücklage meint dasselbe.
Die Orientierungsrechnung
| Gebäudealter | Richtwert je m² und Jahr | Bei 60 m² monatlich |
|---|---|---|
| unter 22 Jahre | rund 7,10 € | rund 36 € |
| 22 bis 32 Jahre | rund 9,00 € | rund 45 € |
| über 32 Jahre | rund 11,50 € | rund 58 € |
Warum der Kontostand allein nichts sagt
Haus A: 18 Einheiten, Rücklage 96.000 €, Baujahr 1995, Dach und Fassade 2019 saniert, Heizung 2022 erneuert. Haus B: 18 Einheiten, Rücklage 140.000 €, Baujahr 1968, Dach original, Elektroinstallation original, Fenster aus 1994.
Haus B hat mehr Geld und ist trotzdem das riskantere Objekt. Eine Dachsanierung kostet dort leicht 300.000 €, die Differenz kommt als Sonderumlage. Entscheidend ist nicht der Kontostand, sondern der Kontostand im Verhältnis zum anstehenden Bedarf.
Was du vor dem Kauf prüfst
- Kontostand der Rücklage aus der letzten Jahresabrechnung, nicht aus dem Exposé
- Jährliche Zuführung laut Wirtschaftsplan, umgerechnet auf Euro je Quadratmeter
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen nach beschlossenen und aufgeschobenen Maßnahmen durchsehen
- Alter der großen Bauteile: Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Fenster, Aufzug
- Offene Hausgeldrückstände anderer Eigentümer, sie belasten die Gemeinschaft mit
- Beschlusssammlung nach angekündigten Sonderumlagen durchsuchen
Eine gut gefüllte Rücklage ist kein Renditekiller, sondern eine Versicherung gegen böse Überraschungen. Ich rechne sie bei jedem Ankauf als laufende Kostenposition mit, nicht als optionalen Zuschlag. Was passiert, wenn sie fehlt, steht im Beitrag zur Sonderumlage.
Häufige Fragen
Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein?
Eine gesetzliche Mindesthöhe gibt es nicht, das Wohnungseigentumsgesetz verlangt in § 19 Abs. 2 Nr. 4 nur eine angemessene Rücklage. Als Orientierung dient häufig die Berechnung nach § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung: bei Gebäuden ab 32 Jahren rund 11,50 € je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, bei jüngeren Gebäuden weniger. Für eine 60-m²-Wohnung sind das etwa 690 € im Jahr oder rund 58 € im Monat.
Geht die Rücklage beim Verkauf auf mich über?
Die Rücklage gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Sie bleibt beim Objekt und wird nicht ausgezahlt. Im Kaufvertrag wird der anteilige Betrag häufig gesondert ausgewiesen, das mindert die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Steuerlich ist der übernommene Anteil kein sofort abziehbarer Aufwand.
Was bedeutet ein sehr niedriges Hausgeld?
Meistens, dass wenig in die Rücklage fließt. Die Gemeinschaft spart dann auf Verschleiß: Die laufenden Kosten sehen gut aus, der Sanierungsstau wächst, und irgendwann kommt die Sonderumlage. Für die Kalkulation einer Kapitalanlage ist ein solides Hausgeld mit gesunder Zuführung günstiger als eine niedrige Zahl mit leerem Konto.
Passt eine Kapitalanlage überhaupt zu dir?
Einkommen, Eigenkapital, Zeithorizont: Der 60-Sekunden-Check fragt dieselben Kriterien ab, die auch eine Bank zuerst anschaut, ehrliche Einschätzung statt Verkaufsgespräch.