Teilungserklärung lesen:
die wichtigste Urkunde vor dem Kauf.
Die Teilungserklärung ist die Verfassung deiner Eigentümergemeinschaft. Sie entscheidet, was dir wirklich gehört, wer welche Reparatur zahlt und ob du deine Wohnung überhaupt möbliert vermieten darfst. Wer sie nicht gelesen hat, kauft eine Wohnung mit unbekannten Spielregeln.
Was die Teilungserklärung regelt
Eine Teilungserklärung entsteht, wenn ein Gebäude in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Sie besteht aus drei Teilen, die du getrennt lesen solltest: der Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum, dem Aufteilungsplan mit den nummerierten Grundrissen und der Gemeinschaftsordnung mit den Spielregeln.
Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrecht
| Begriff | Was es bedeutet | Wer zahlt die Reparatur |
|---|---|---|
| Sondereigentum | Deine Wohnung: Innenwände ohne tragende Funktion, Bodenbeläge, Innentüren, Sanitärobjekte | Du allein |
| Gemeinschaftseigentum | Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Leitungen bis zum Abzweig, Fenster in den meisten Erklärungen | Die Gemeinschaft über Hausgeld und Rücklage |
| Sondernutzungsrecht | Alleinnutzung an Gemeinschaftseigentum, etwa Stellplatz, Terrasse, Kellerraum | Regelt die Gemeinschaftsordnung, oft der Nutzer |
Die sechs Stellen, an denen es teuer wird
- Kostenverteilungsschlüssel: nach Miteigentumsanteilen, nach Wohnfläche oder nach Einheiten, das ändert deinen Anteil an jeder Sanierung
- Abweichende Regeln für einzelne Einheiten, etwa wenn Erdgeschoss-Gewerbe von Aufzugskosten befreit ist
- Zweckbestimmung der Einheit: Wohnen, Gewerbe, Hobbyraum, entscheidend für Vermietbarkeit und Finanzierung
- Zustimmungsvorbehalt der Verwaltung beim Verkauf nach § 12 WEG
- Regelungen zu baulichen Veränderungen und zur Modernisierung
- Öffnungsklauseln, die Beschlüsse mit einfacher Mehrheit erlauben, wo sonst Einstimmigkeit nötig wäre
Der Klassiker: der falsche Verteilerschlüssel
Eine Wohnung hat 58 m² in einem Haus mit 1.400 m² Gesamtfläche, das sind gut 4 Prozent. Die Teilungserklärung verteilt die Kosten aber nicht nach Fläche, sondern nach Miteigentumsanteilen, und die wurden bei der Aufteilung 1978 großzügig gerundet: 52 von 1.000, also 5,2 Prozent.
Bei einer Dachsanierung über 380.000 € sind das 19.760 € statt 15.360 €. Der Unterschied von 4.400 € steht in keinem Exposé, sondern nur in der Teilungserklärung.
Nachträge nicht vergessen
Teilungserklärungen werden geändert: Balkone kommen dazu, Dachgeschosse werden ausgebaut, Verteilerschlüssel werden angepasst. Jede dieser Änderungen ist ein eigener notarieller Nachtrag. Wer nur die Ursprungsurkunde von 1974 liest, kennt den heutigen Stand nicht. Lass dir die vollständige Kette geben und gleiche die Nummer deiner Einheit im Aufteilungsplan mit dem Grundbuch ab.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung?
Die Teilungserklärung teilt das Grundstück rechtlich in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum auf, sie ist die sachenrechtliche Grundlage nach § 8 WEG. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben: Stimmrecht, Kostenverteilung, Nutzungsbeschränkungen. In der Praxis stehen beide meist in einer einzigen notariellen Urkunde, umgangssprachlich wird alles Teilungserklärung genannt.
Wo bekomme ich die Teilungserklärung her?
Beim Verkäufer, bei der Hausverwaltung oder beim Grundbuchamt, dort liegt sie in der Grundakte. Als Kaufinteressent hast du keinen eigenen Anspruch auf Einsicht beim Grundbuchamt, deshalb gehört die vollständige Urkunde inklusive aller Nachträge in die Unterlagen, die dir der Verkäufer vor dem Notartermin gibt. Fehlende Nachträge sind ein Warnsignal.
Darf die Teilungserklärung die Vermietung verbieten?
Ein generelles Vermietungsverbot ist unzulässig, es würde den Kern des Eigentums aushöhlen. Zulässig sind aber Zweckbestimmungen, etwa die Festlegung als reine Wohnnutzung, und daraus kann sich eine Beschränkung ergeben: Kurzzeitvermietung an wechselnde Gäste gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als von der Wohnnutzung gedeckt, solange die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Eine Vereinbarung, die das ausschließt, bedarf der Zustimmung aller Eigentümer.
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