Mieteinnahmen versteuern:
was das Finanzamt wirklich sehen will.
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, aber nicht die Miete wird besteuert, sondern der Überschuss. Zwischen beidem liegen Abschreibung, Schuldzinsen und alle Kosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst. Deshalb zahlen Kapitalanleger in den ersten Jahren oft erstaunlich wenig Steuern auf ihre Wohnung.
Was überhaupt besteuert wird
Vermietung gehört zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 des Einkommensteuergesetzes. Besteuert wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten, und dieser Überschuss wird mit deinem persönlichen Steuersatz belegt, nicht mit einer pauschalen Abgeltungsteuer wie bei Zinsen oder Dividenden.
| Position | Zählt als | Beispiel |
|---|---|---|
| Kaltmiete | Einnahme | Monatliche Miete laut Mietvertrag |
| Nebenkostenvorauszahlungen | Einnahme | Werden zugleich als Werbungskosten wieder abgezogen |
| Vereinnahmte Kaution | Keine Einnahme | Treuhandgeld, erst bei Verrechnung steuerlich relevant |
| Tilgung | Kein Abzug | Vermögensaufbau, nicht Aufwand |
| Schuldzinsen | Werbungskosten | Der Zinsanteil der Annuität |
| Gebäude-AfA | Werbungskosten | Meist 2 oder 3 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten |
Warum die Steuerlast am Anfang niedrig ist
Kaufpreis 240.000 €, davon 75 Prozent Gebäudeanteil, also 180.000 €. Darlehen 200.000 € zu 3,8 Prozent. Kaltmiete 950 € im Monat, nicht umlagefähiges Hausgeld 95 € im Monat.
- ◆Mieteinnahmen: 11.400 €
- ◆abzüglich Schuldzinsen im ersten Jahr: rund 7.550 €
- ◆abzüglich AfA 2 Prozent von 180.000 €: 3.600 €
- ◆abzüglich nicht umlagefähiges Hausgeld: 1.140 €
- ◆abzüglich Grundsteuer, Versicherung, Kleinkram: rund 400 €
Ergebnis: ein steuerlicher Verlust von rund 1.290 €. Der mindert dein übriges Einkommen. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz sind das etwa 540 € weniger Steuern, obwohl die Wohnung bei dir real Geld einbringt.
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten
Der größte Hebel nach der AfA ist die Einordnung von Renovierungen. Erhaltungsaufwand ist sofort in voller Höhe abziehbar, größere Maßnahmen darfst du nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Herstellungskosten dagegen erhöhen die Bemessungsgrundlage und wirken nur über die AfA, also mit 2 Prozent pro Jahr.
Die entscheidende Falle heißt anschaffungsnaher Herstellungsaufwand nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen Instandsetzungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, werden sie zwingend zu Herstellungskosten. Wer direkt nach dem Kauf umfassend saniert, verliert den Sofortabzug.
Was du das Jahr über tun solltest
- Alle Belege sammeln, auch Fahrtkosten zur Eigentümerversammlung und zum Objekt
- Jahresabrechnung der Verwaltung aufheben, sie trennt umlagefähig von nicht umlagefähig
- Zins- und Tilgungsbescheinigung der Bank anfordern, sie liefert den Zinsanteil
- Kaufvertrag und Kaufpreisaufteilung griffbereit halten, sie begründen die AfA-Bemessung
- Bei größeren Maßnahmen vor Auftragsvergabe die 15-Prozent-Grenze prüfen
Häufige Fragen
Ab welcher Höhe muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Es gibt keinen eigenen Freibetrag für Vermietungseinkünfte. Maßgeblich ist der Überschuss aus allen Einkunftsarten zusammen: Liegt dein zu versteuerndes Einkommen unter dem Grundfreibetrag, fällt keine Einkommensteuer an. Eine Ausnahme ist die Vermietung möblierter Zimmer in der eigenen Wohnung bis 520 € im Jahr, die das Finanzamt aus Vereinfachungsgründen unberücksichtigt lassen kann.
Welche Kosten kann ich von den Mieteinnahmen abziehen?
Alles, was durch die Vermietung veranlasst ist: Schuldzinsen aus der Finanzierung, die Gebäude-AfA, nicht umlagefähige Hausgeldanteile wie Verwaltervergütung, Erhaltungsaufwand, Grundsteuer, Versicherungen, Fahrtkosten zum Objekt, Kontoführung, Anzeigenkosten bei Neuvermietung, Steuerberatungskosten für die Anlage V. Nicht abziehbar ist die Tilgung, sie ist Vermögensumschichtung, kein Aufwand.
Wann muss die Anlage V abgegeben werden?
Mit der Einkommensteuererklärung. Wer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hat, ist zur Abgabe verpflichtet. Die Frist endet für nicht beratene Steuerpflichtige am 31. Juli des Folgejahres, mit steuerlicher Beratung verlängert sie sich bis Ende Februar des übernächsten Jahres. Für einzelne Jahre haben Gesetzgeber und Finanzverwaltung diese Fristen in der Vergangenheit verlängert, den aktuellen Stand prüft dein Steuerberater.
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