Werbungskosten bei Vermietung:
die vollständige Liste.
Werbungskosten sind alles, was durch die Vermietung veranlasst ist. Die großen Posten kennt jeder, Zinsen und Abschreibung. Die kleinen summieren sich aber auf mehrere hundert Euro im Jahr, und sie bleiben regelmäßig liegen, weil niemand sie aufschreibt.
Die großen Posten
| Position | Abzug | Worauf zu achten ist |
|---|---|---|
| Schuldzinsen | Voll im Zahlungsjahr | Nur der Zinsanteil, Zinsbescheinigung der Bank anfordern |
| Gebäude-AfA | Jährlich 2 oder 3 Prozent | Bemessung nur vom Gebäudeanteil, nicht vom Bodenanteil |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld | Voll | Verwaltervergütung, Kontoführung, Instandhaltung |
| Erhaltungsaufwand | Voll oder verteilt auf 2 bis 5 Jahre | 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren beachten |
| Grundsteuer | Voll | Umlagefähig, dann Einnahme und Ausgabe zugleich |
| Versicherungen | Voll | Gebäude-, Haftpflicht-, Rechtsschutzanteil für Vermietung |
Die kleinen Posten, die liegen bleiben
- Fahrtkosten zu Eigentümerversammlung, Übergabe, Besichtigung und Handwerkerterminen
- Porto, Telefon und Büromaterial für die Verwaltung der Wohnung
- Kontoführungsgebühren für ein separat geführtes Mietkonto
- Inserats- und Maklerkosten bei Neuvermietung, auch Bonitätsauskünfte über Mietinteressenten
- Mitgliedsbeiträge in Eigentümer- oder Vermieterverbänden
- Fachliteratur und Software für die Nebenkostenabrechnung
- Steuerberatungskosten, soweit sie auf die Anlage V entfallen
- Rechtsverfolgungskosten, etwa bei Räumungsklage oder Mietminderung
- Kosten der Wohnungsauflösung oder Entrümpelung nach Mieterwechsel
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten
Die teuerste Fehleinordnung betrifft Renovierungen. Erhaltungsaufwand erhält den bestehenden Zustand: Wände streichen, Heizung reparieren, Fenster ersetzen im gleichen Standard. Er ist sofort abziehbar. Herstellungskosten entstehen bei Erweiterung oder wesentlicher Verbesserung, etwa Anbau, Dachgeschossausbau oder der Hebung des Standards in mindestens drei der vier Kernbereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster. Sie wirken nur über die AfA.
Gebäudeanteil 180.000 €. Wer innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 27.000 € netto für Instandsetzung ausgibt, verwandelt den gesamten Betrag in anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
Statt 27.000 € sofort abzuziehen, wirken sie dann mit 2 Prozent im Jahr, also 540 €. Bei 42 Prozent Steuersatz ist das ein Unterschied von rund 11.100 € Steuerersparnis heute gegenüber 227 € pro Jahr. Wer die Grenze reißen würde, verschiebt Maßnahmen besser ins vierte Jahr.
Ausgenommen von der 15-Prozent-Grenze sind Aufwendungen für Erweiterungen sowie jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. Schönheitsreparaturen zählen nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs allerdings mit, wenn sie im Zusammenhang mit einer Sanierung stehen.
Häufige Fragen
Kann ich Kosten schon vor der ersten Vermietung absetzen?
Ja, als vorweggenommene Werbungskosten. Voraussetzung ist ein nachweisbarer Zusammenhang mit der beabsichtigten Vermietung, etwa Inserate, Besichtigungsfahrten, Finanzierungskosten oder Renovierung vor Erstbezug. Die Vermietungsabsicht musst du belegen können, Anzeigen und Maklerbeauftragungen sind dafür die üblichen Nachweise.
Ist die Tilgung absetzbar?
Nein. Abziehbar ist nur der Zinsanteil deiner Rate, die Tilgung ist Vermögensbildung. Deshalb steigt die Steuerlast einer Wohnung über die Jahre: Der Zinsanteil sinkt mit jeder Rate, während die Miete gleich bleibt oder steigt.
Wie setze ich Fahrten zum Objekt ab?
Fahrten zur Eigentümerversammlung, zur Übergabe oder zur Wohnungsbesichtigung sind Werbungskosten. Bei gelegentlichen Fahrten gilt die Reisekostenpauschale von 0,30 € je gefahrenem Kilometer. Wird das Objekt regelmäßig und nachhaltig aufgesucht, kann das Finanzamt eine erste Tätigkeitsstätte annehmen, dann gilt nur die Entfernungspauschale. Bei wenigen Fahrten im Jahr ist das kein Thema.
Vom Lesen ins Handeln.
Im kostenlosen Erstgespräch klären wir, was davon auf deine Situation zutrifft, 15 Minuten, ehrlich und ohne Verkaufsdruck.