Immobilie verschenken:
Freibeträge und die Zehnjahresfrist.
Wer Immobilienvermögen zu Lebzeiten überträgt, kann Freibeträge mehrfach nutzen. Alle zehn Jahre leben sie vollständig neu auf. Wer wartet, verschenkt sie, und dann zahlen die Erben auf einen Schlag.
Die Freibeträge im Überblick
| Verhältnis | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehegatte, eingetragener Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kind, Stiefkind, Adoptivkind | I | 400.000 € |
| Enkel | I | 200.000 € |
| Eltern, Großeltern bei Erbschaft | I | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder | II | 20.000 € |
| Alle übrigen | III | 20.000 € |
Die Zehnjahresfrist nutzen
Variante A, alles auf einmal: 600.000 € minus 400.000 € Freibetrag ergibt 200.000 € steuerpflichtig. In Steuerklasse I liegt der Satz bei 11 Prozent, das sind 22.000 € Schenkungsteuer.
Variante B, in zwei Schritten: Heute die Hälfte, also 300.000 €, das bleibt unter dem Freibetrag. Nach mehr als zehn Jahren die zweite Hälfte, ebenfalls steuerfrei. Ergebnis: 0 € Steuer. Dieselbe Wohnung, dieselben Beteiligten, 22.000 € Unterschied.
Teilübertragungen an Immobilien sind über Miteigentumsanteile möglich und werden notariell beurkundet. Die Kosten dafür liegen deutlich unter der ersparten Steuer.
Worauf du achten solltest
- Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkung an Verwandte gerader Linie nicht an
- Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG läuft beim Beschenkten weiter, die Besitzzeit des Schenkers zählt mit
- Ein laufendes Darlehen macht die Übertragung zur gemischten Schenkung, die Bank muss zustimmen
- Rückforderungsrechte für Insolvenz, Scheidung oder Vorversterben gehören in den Vertrag
- Pflichtteilsergänzungsansprüche anderer Erben mitdenken
- Anzeigepflicht innerhalb von drei Monaten beachten
Schenkungen von Immobilien sind notariell zu beurkunden und sollten steuerlich vorab gerechnet werden. Dieser Beitrag erklärt die Systematik und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Freibeträge?
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben 500.000 €, Kinder 400.000 € je Elternteil, Enkel 200.000 €, Eltern und Großeltern bei Erwerb von Todes wegen 100.000 €, alle übrigen Personen 20.000 €. Die Beträge gelten je Schenker und Empfänger und leben nach zehn Jahren wieder vollständig auf.
Mit welchem Wert wird die Immobilie angesetzt?
Mit dem Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz, ermittelt vom Finanzamt. Bei vermieteten Eigentumswohnungen kommt meist das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke gilt zusätzlich ein Abschlag von 10 Prozent nach § 13d ErbStG. Wer den Wert für zu hoch hält, kann nach § 198 BewG den niedrigeren gemeinen Wert durch Gutachten nachweisen.
Muss ich eine Schenkung dem Finanzamt melden?
Ja. Erwerber und Schenker sind nach § 30 ErbStG verpflichtet, den Erwerb innerhalb von drei Monaten dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen, auch wenn Freibeträge den Vorgang steuerfrei stellen. Bei notarieller Beurkundung zeigt der Notar den Vorgang zusätzlich an, die eigene Anzeigepflicht entfällt dadurch nicht automatisch.
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