Erbpacht als Kapitalanlage:
wann sich das Erbbaurecht rechnet.
Wohnungen auf Erbpacht wirken im Exposé wie ein Schnäppchen: 20 bis 30 Prozent unter dem vergleichbaren Volleigentum. Der Nachlass ist kein Geschenk, sondern der Preis für eine laufende Zahlung und ein Ablaufdatum. Ob sich das für dich rechnet, entscheidet sich an drei Zahlen, die im Erbbaurechtsvertrag stehen.
Was du kaufst, wenn du Erbpacht kaufst
Beim normalen Wohnungskauf erwirbst du Sondereigentum an der Wohnung und einen Miteigentumsanteil am Grundstück. Beim Erbbaurecht fällt der zweite Teil weg. Das Grundstück bleibt beim Erbbaurechtsgeber, du bekommst das befristete Recht, darauf ein Gebäude zu haben und es zu nutzen. Dieses Recht ist verkehrsfähig: Du kannst es verkaufen, vererben und beleihen, es bekommt ein eigenes Grundbuchblatt.
Der niedrigere Kaufpreis ist die logische Folge. Du bezahlst den Bodenanteil nicht auf einmal, sondern in Raten, lebenslang, und am Ende gehört er dir trotzdem nicht. Für die Kalkulation ist der Erbbauzins deshalb kein Nebenkostenposten, sondern eine dauerhafte Belastung wie Zins und Tilgung.
Die drei Zahlen, die über das Geschäft entscheiden
| Was | Wo es steht | Warum es zählt |
|---|---|---|
| Erbbauzins pro Jahr | Erbbaurechtsvertrag, § über den Zins | Läuft parallel zur Annuität und drückt den Cashflow jeden Monat |
| Anpassungsklausel | Wertsicherungsklausel im Vertrag | Bestimmt, wie stark der Zins mit der Inflation steigt, frühestens alle drei Jahre |
| Restlaufzeit | Grundbuch und Vertrag | Unter 40 Jahren wird die Finanzierung und damit der Wiederverkauf eng |
Rechenbeispiel: Erbpacht gegen Volleigentum
Eine 60-m²-Wohnung kostet als Volleigentum 240.000 €. Dieselbe Wohnung auf Erbbaurecht kostet 185.000 €, der Bodenwertanteil beträgt 70.000 €, der Erbbauzins 4 Prozent, also 2.800 € im Jahr oder rund 233 € im Monat.
Die Ersparnis von 55.000 € beim Kaufpreis senkt die monatliche Annuität bei 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung um etwa 266 €. Bleiben rechnerisch 33 € Vorteil pro Monat, und die verschwinden bei der ersten Zinsanpassung. Die Erbpacht gewinnt hier nicht über die laufende Rechnung, sondern nur über den niedrigeren Eigenkapitaleinsatz.
Wo Erbbaurecht wirklich Sinn ergibt
- Lange Restlaufzeit, mindestens 60 Jahre, besser 80
- Erbbauzins am unteren Rand, typischerweise kirchliche oder kommunale Geber
- Anpassungsklausel mit klarer Kappung statt offener Bindung an den Bodenwert
- Entschädigung bei Heimfall mit mindestens 90 Prozent des Verkehrswerts
- Knappe Lage, in der Volleigentum für dich preislich unerreichbar wäre
Fehlt einer dieser Punkte, wird aus dem günstigen Einstieg ein Objekt, das du später schwer wieder los wirst. Der Käuferkreis für Erbbaurechte ist kleiner als der für Volleigentum, und er schrumpft mit jedem Jahr Restlaufzeit.
Steuer und Finanzierung
Der gezahlte Erbbauzins ist bei Vermietung als Werbungskosten abziehbar, genau wie Schuldzinsen. Die Gebäude-AfA läuft unverändert weiter, weil du das Gebäude wirtschaftlich besitzt. Grunderwerbsteuer fällt an, Bemessungsgrundlage ist bei der Bestellung der kapitalisierte Erbbauzins, beim Kauf eines bestehenden Erbbaurechts der Kaufpreis. Details dazu findest du im Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Hessen.
Mein Fazit aus der Praxis
Ich kaufe für meine Kunden kein Erbbaurecht, wenn Volleigentum in derselben Lage erreichbar ist. Der Preisnachlass ist fast immer genau so bemessen, dass er den Nachteil ausgleicht und nicht überkompensiert. Interessant wird Erbpacht dort, wo der Boden so teuer ist, dass Volleigentum die Rendite ohnehin auffrisst, und wo die Restlaufzeit über die gesamte geplante Haltedauer hinausgeht.
Häufige Fragen
Was ist Erbpacht überhaupt?
Der korrekte Begriff ist Erbbaurecht. Du kaufst das Gebäude beziehungsweise die Wohnung, nicht den Grund und Boden. Das Grundstück gehört weiter dem Erbbaurechtsgeber, häufig einer Kirche, einer Stadt oder einer Stiftung, und du zahlst dafür einen jährlichen Erbbauzins. Geregelt ist das im Erbbaurechtsgesetz, das Erbbaurecht wird wie ein Grundstück behandelt und bekommt ein eigenes Grundbuchblatt.
Wie hoch ist der Erbbauzins üblicherweise?
Üblich sind 3 bis 5 Prozent des Bodenwerts pro Jahr, bei kirchlichen und kommunalen Gebern oft am unteren Rand. Entscheidend ist die Anpassungsklausel im Vertrag: Die meisten Verträge koppeln den Zins an den Verbraucherpreisindex, eine Erhöhung ist nach dem Erbbaurechtsgesetz frühestens alle drei Jahre zulässig. Für die Kalkulation heißt das: Der Zins von heute ist nicht der Zins in zehn Jahren.
Warum ist die Restlaufzeit so wichtig?
Unter etwa 40 Jahren Restlaufzeit finanzieren viele Banken nur noch eingeschränkt, weil die Darlehenslaufzeit innerhalb des Erbbaurechts abgesichert sein muss. Damit schrumpft der Käuferkreis beim Weiterverkauf genau dann, wenn du verkaufen willst. Läuft das Recht aus, entschädigt der Erbbaurechtsgeber das Gebäude, oft nur mit zwei Dritteln des Verkehrswerts, wenn der Vertrag nichts Besseres vorsieht.
Passt eine Kapitalanlage überhaupt zu dir?
Einkommen, Eigenkapital, Zeithorizont: Der 60-Sekunden-Check fragt dieselben Kriterien ab, die auch eine Bank zuerst anschaut, ehrliche Einschätzung statt Verkaufsgespräch.